Lex Scholten, PvdA-wethouder Wonen liet een Diemense wijk bewust verloederen.Waarom? En wat waren de effecten? Lokaal Bestuur vroeg het hem.
Vertel eens, waarom heb je voor deze aanpak gekozen?
'Ik begon in juli 2006 als wethouder. De gemeente gaf toen veel geld uit om het gras in het gebied te maaien, het zwerfvuil te bestrijden en bomen te snoeien, terwijl de helft van de kantoorpanden in deze wijk al leeg stond. De eigenaren hadden het idee dat het wel weer goed zou komen en dat ze de boel met winst konden verkopen. Ik ben met hen gaan praten en onze gezamenlijke conclusie al vóór de crisis in 2008 uitbrak was: dit wordt nooit meer iets met dit gebied.'
En toen?
'Ik heb met de gemeenteraad afgesproken dat we het gebied wilden herontwikkelen, zonder vooraf al dicht te timmeren hoeveel woningen en hoeveel kantoren of andere functies er moesten komen. Het probleem was dat veel grond in het gebied niet in eigendom was van de gemeente, maar van de twintig verschillende gebouweigenaren. We wilden als gemeente niets opkopen, maar naar partijen zoeken die het gebied zelf wilden ontwikkelen. We maakten een strategische visie, dus geen blauwdruk waarin stond hoe het eruit moest zien, maar wat er zou kúnnen, en hoe je dat gefaseerd zou kunnen transformeren. Dat alles overigens inclusief het bijbehorende juridisch instrumentarium dat er voor moest zorgen dat ontwikkelaars mee zouden betalen.'
We werkten dus niet mee aan het op papier opkrikken van de verkoopwaarde van zo'n waardeloos kantoor
Was het succesvol?
'De kantooreigenaren waren niet vooruit te branden! Dat zijn geen ontwikkelaars, maar bijvoorbeeld banken, die hun verlies natuurlijk niet wilden afschrijven. Daarop kwamen wij met wat ik maar het concept 'actief bedrijfsbederf' noem: als jullie niets willen, dan wil ik ook niets. Maar dan mág je ook niets.'
Wat betekende dat in de praktijk?
'Ik werkte niet zomaar mee aan tijdelijke bestemmingswijzigingen of voorstellen van eigenaren die kantoorpanden bijvoorbeeld wilden omzetten naar appartementen. Ik wilde alleen maar helpen als ze aan konden tonen dat ze die transformatie ook zelf konden uitvoeren en dat ze konden bijdragen aan de ontwikkeling van het gebied. Kortom: we werkten dus niet mee aan het op papier opkrikken van de verkoopwaarde van zo'n waardeloos kantoor.'
Had die methode wel effect?
'Ja, in 2012 kwam er een beetje tempo in. Een ontwikkelaar was geïnteresseerd in de Diemer Vijver, een heel groot kantoor van 50.000 m2 bij het treinstation. Die ontwikkelaar gaf aan dat hij er een studentencampus wilde beginnen. Die kwam er, wel in het hogere segment overigens. Sinds 2014 staan er nu 960 complete appartementen voor 650 euro per maand. Er is aan alles gedacht: er is een Albert Heijn, een sportzaal, studiezaal, een bar, een wasserette, alles wat je nodig hebt. En het loopt als een tierelier. Ondanks die hoge prijs is er een wachtlijst van 200-250 kandidaten voor de Campus Diemen Zuid. De leegstand is er al jaren nul.'
En de rest van de wijk?
'Op basis van onze strategische visie heeft de ontwikkelaar van de Campus zich gemeld die poogde al die kantoren op te kopen. Gezamenlijk bouwen we daar nu een compleet nieuwe wijk bestaande uit 3000 appartementen: Holland Park. Het wordt een moderne wijk met grachtjes, een grootstedelijke uitstraling en primair gericht op starters. Het blijkt nu echter al dat de doelgroep breder is, zo zijn er ook veel terugkeerders vanuit de stad bij. En ja, de OV-aansluiting is natuurlijk geweldig.'
Hebben we het dan over vrije sector woningen of ook over sociale woningbouw?
'Alleen vrije sector, koop en huur. Zoals gezegd, is het grootste deel van de grond niet van ons. Onze inzet was dus meer er een succesvolle wijk van te maken. De gemeente heeft nog wel wát eigen grond daar, en daar gaan we wel sociale huurwoningen neerzetten. Het is een beetje omgekeerd: de markt moet bewijzen dat het een succesvolle wijk wordt, en zodra dat zo is bouwen wij sociale woningen. Het is trouwens grappig om te zien dat bedrijven zich, nu de wijk in ontwikkeling is, alsnog hier willen vestigen.’
Je moet zoeken naar een werkwijze die je permanent grip geeft
Wat zijn de grootste belemmeringen geweest?
'Probeer maar eens 20 grondeigenaren op één lijn te krijgen. Dat ging niet zomaar, daarvoor hebben we planologische en juridische dwangmiddelen gecreëerd, binnen de wettelijke mogelijkheden die we hadden. We verleenden pas vergunningen als er overeenkomsten getekend waren waarin de financiële bijdrage van de bouwende partij aan de openbare ruimte geregeld was. Daar was in totaal zo'n 25 miljoen euro voor nodig. De gemeente betaalt daar niks aan.'
Heb je tips voor andere gemeenten die met soortgelijke leegstand zitten?
'Het is natuurlijk deels afhankelijk van het type locatie en de mogelijkheden die er zijn. Ik zou zelf nooit vooraf bestemmingsplannen zodanig oprekken dat van alles kan. Dan ben je je grip op de partijen kwijt. Wat je moet doen is naar een werkwijze zoeken die je permanent grip geeft. En verder stug volhouden.'
Hielp de crisis nog?
'Ja, in de huidige markomstandigheden is ontwikkelen natuurlijk stukken makkelijker. Maar toen de verschillende partijen alle leegstaande kantoren opkochten was het het dieptepunt van de crisis. Je hebt wel partijen nodig die geloof hebben. Wat ik zelf leuk vind is dat de hoofdontwikkelaar in ons geval een echte ondernemer is. Mijn ervaring is dat je met zulke mensen betere afspraken kunt maken dan met managers van een bedrijf. Wij vinden elkaar in de kwaliteitsambitie voor de wijk.'
Tot slot: hoe verhoudt dit type beleid zich tot de sociaaldemocratische waarden?
'Voor ons was het van belang dat we voorzieningen zoals zwembad, bibliotheken, sportfaciliteiten et cetera in stand konden houden. Een wijk vol leegstaande kantoren, daar móest iets mee. We helpen de gemeenschap door een bloeiende wijk neer te zetten. Daarnaast lopen de huizenprijzen in Amsterdam geweldig op. Dat betekent dat er grote behoefte is aan een alternatief van grootstedelijk wonen, net buiten de ring. Wij kunnen dat nu bieden. We maken koopwoningen bereikbaar voor mensen die in de binnenstad niet meer aan de bak komen. En straks komt de tweede tranche: door het ontwikkelen van de wijk hebben we nu ruimte om op onze eigen grond sociale huurwoningen te bouwen. Niet in the middle of nowhere, maar in een bloeiende, goedlopende wijk.'
Wil je meer weten: lex.scholten@diemen.nl
Afbeelding: Nationale Beeldbank