Ontwikkelaars zijn net mensen, de meesten deugen. We hebben wel verschillende belangen. Hun belang is winstmaximalisatie behalen en dat van ons is goede en betaalbare huisvesting bewerkstelligen. Juist bij het bouwen van sociale huurwoningen schuren deze belangen het hardst.
Al decennia geven ontwikkelaars aan dat zij bij de bouw van sociale huurwoningen te maken hebben met een onrendabele top. In deze redenatie bouw je sociale huurwoningen altijd met verlies. Een verlies dat ontwikkelaars compenseren met winst op woningen in het duurdere segment.
Of en hoe onrendabel de top is, daarover verschillen de meningen. De rekensommen vliegen je om de oren. Vooral om aan te tonen dat het heel, heel erg moeilijk, zo niet onmogelijk is voor ontwikkelaars om betaalbare huizen te bouwen. De ervaring leert anders.
Juist op die plekken waar wethouders een heel duidelijk woon- en RO-beleid voeren, wordt ook de laatste jaren wel degelijk betaalbaar gebouwd. Alleen worden die betaalbare huizen steeds kleiner. Aan de ene kant omdat we steeds meer voor jongeren zijn gaan bouwen (dat was ook echt nodig, anders bleven ze maar bij pap en mam op de bank hangen) en aan de andere kant voor ouderen zodat zij kleiner kunnen wonen. ‘Bouwen voor een- en tweepersoonshuishoudens’ heet het dan. Niks mis mee, zou je denken: jongeren blij, ouderen blij, gemeente blij, ontwikkelaar blij.
Alleen zitten tussen die ontwikkelaars toch wel een paar boeven: ontwikkelaars die winstmaximalisatie tot kunst hebben verheven. Die altijd maar weer de mazen in de wetgeving weten te vinden, daarvan voluit gebruik maken en geen enkele gêne vertonen als zij dat doen.
Een van die mazen is steeds kleiner bouwen. Immers, als je kleiner bouwt, kun je meer woningen op dezelfde oppervlakte kwijt. Dus verdien je meer. En in tijden van extreme schaarste verhuur je zelfs het kleinste huisje met gemak. De studio’s voor studenten of één- of tweepersoonshuishoudens worden dan kleiner dan 25m2.. In vroeger dagen was dat een studentenkamer met de keuken en badkamer op de gang. Nu is dat alles één studio die als een sociale huurwoning in de verhuur gaat.
De WOZ-waarde van een kleinere woning is weliswaar lager, maar doordat ontwikkelaars duurzaam bouwen (en dat moet) stijgt het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel en blijft de huur hetzelfde als bij grotere woningen. Kleinere woningen krijgen namelijk in verhouding meer punten voor duurzaamheid.
De ontwikkelaar kan vervolgens het aantal te bouwen woningen bijna verdubbelen en hup, het is kassa. Natuurlijk was het niet de bedoeling van de gemeente hokken in plaats van goede en betaalbare woningen te bouwen. Ieder weldenkend mens weet dat. Met de Wet betaalbare huur wordt deze maas in de wet naar alle waarschijnlijkheid gerepareerd. Tot die tijd kun je dergelijke praktijken ook voorkomen, bijvoorbeeld via je bestemmingsplan of via de doelgroepenverordening.
Maar wees eerlijk, op dit soort trucs is echt niet elke gemeente voorbereid. Je kunt je er ook bijna niet op voorbereiden als je niet hetzelfde referentiekader hebt als dit type ontwikkelaars.
Afbeelding: Ton Toemen | ANP