Grond kopen voor alle starters lijkt slim, maar is het niet

Centrum voor Lokaal Bestuur • 5 Juni 2022

De gemeente Westland wil jaarlijks vijftig starters op de huizenmarkt steunen door de grond onder hun toekomstige woning op te kopen. Hierdoor hoeven kopers veel minder af te lossen. Verstandig beleid? ‘Veel te weinig en vooral voor de bühne.’


Nico de Gier moet het nog maar zien. Acht jaar geleden probeerde Westland al eens starters te helpen door voor hen de grond aan te kopen, zegt de lokale PvdA-fractievoorzitter, maar het project kwam nooit van de grond. ‘De voorbereiding van het plan alleen al kostte € 4 miljoen aan gemeenschapsgeld. Van de dertig woningen werden er uiteindelijk twee in erfpacht uitgegeven. De overige kopers konden het zelf wel financieren.’

En nu waagt een nieuw college weer een poging. Westland stopt € 20 miljoen in een woonfonds om jaarlijks vijftig starters te ondersteunen. De gemeente koopt de grond, en stelt die kosteloos beschikbaar. Initiatiefnemer Gemeentebelang Westland rekende in de media voor dat het gaat om ongeveer een derde van de vraagprijs. Bij een woning van € 300.000, financiert de gemeente dus een ton. Bij verkoop deelt de gemeente in de winst of verlies.

De Gier: Tegelijk verlaagt Westland het aandeel sociale huur bij nieuwbouw 

De Gier vindt het om een aantal redenen een slecht idee: ‘Allereerst verlaagt het college in de bijbehorende woonvisie tegelijkertijd het aantal sociale huurwoningen bij nieuwbouwprojecten van 30 naar 20%. In onze gemeente is al tien jaar geen woning meer te krijgen onder de 2,5 ton. Je kunt in Westland alleen maar hopen op een woning als je samenwoont en beide genoeg verdient.’

Over de uitvoering van dit plan is hij sceptisch: ‘Het college heeft de financiering rond en hoopt dat andere partijen het budget nog verhogen, maar wie laten ze in het midden. Gaat het dan om bouwers of corporaties? En is vijftig per jaar niet te weinig? Het is nu een plan voor de bühne. Die € 20 miljoen had je beter kunnen gebruiken om bijvoorbeeld dure woningbouwprogramma’s om te zetten naar sociale koop of huur. Zo had je veel meer betaalbare woningen kunnen realiseren.’

Opvallend, alleen Westlanders of mensen die werken in de gemeente komen in aanmerking voor de gemeentesubsidie. Dat kan niet volgens De Gier: ‘De Woningwet zegt dat je huizen moet reserveren voor mensen uit de regio, maar dat wil de gemeente al langer niet. Ze draaien liever niet mee in het regionale woonverdeelsysteem en willen meer woningen toewijzen aan eigen bewoners. En de bouw van sociale huurwoningen? Die laten ze over aan particuliere beleggers, die tien jaar na oplevering de woningen weer doorverkopen.’

Maassluise model

Dat het anders kan, laat buurgemeente Maassluis zien. Wethouder voor Volkshuisvesting Sjoerd Kuiper lanceerde vorig jaar zijn plannen om meer betaalbaar te bouwen. Zo wil ook deze gemeente, gelegen aan de Nieuwe Waterweg, meer woningen laten bouwen op gemeentegrond. Voor het gebruik hiervan betaalt de eigenaar straks een vergoeding en hoeft er niet afgelost te worden op dat deel, dat scheelt maandlasten.

Lijkt op Westland zou je zeggen. Maar dit is maar een deel van het verhaal, zegt Kuiper: ‘Omdat we duurzaam bouwen met nul op de meter, dalen de maandelijkse lasten verder.’ En belangrijk: deze woningen mogen alleen aangekocht en doorverkocht worden door gezinnen met een inkomen tot anderhalf keer modaal. ‘We willen die woning duurzaam betaalbaar houden en niet alleen een cadeautje geven aan de eerste eigenaar.’

Kuiper: Maassluis bouwt meer sociale woningen dan Westland dat drie keer zo groot is 

Kuiper vindt het ‘hartstikke goed’ dat gemeenten nadenken over een vorm van erfpacht, maar vindt de plannen in Westland te weinig doordacht. ‘Het is ook nog eens voor de vrije markt, waar geen restricties aan zitten. Terwijl je vooral de lage inkomens wil ondersteunen. Wij bouwen in Maassluis met 34.000 inwoners meer sociale woningen dan Westland met 100.000 inwoners. Ze willen vooral niet aantrekkelijk zijn voor lage inkomens, want dat zou maar problemen met zich meebrengen.’

Voor zijn bouwplannen ging Kuiper niet over een nacht ijs. De wethouder won advies in bij Adri Duivesteijn, die hem in contact bracht met deskundige Gerard van Evert en Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVN). ‘Zij hielpen ons met alle finesses, zoals de eisen en inkomenstoetsen. Het is fijn dat een middelgrote gemeente dat niet allemaal zelf hoeft uit te vinden.’

En de wethouder ging – heel brutaal – in gesprek met bouwers om kortingen af te dwingen. ‘Het verschil tussen kostprijs en verkoopprijs bij nieuwbouw is soms wel erg hoog. Bij ons in de buurt zit een bedrijf dat voor € 100.000 exclusief btw een woning kan bouwen. Daarmee zit je toch al veel meer in de buurt van de kostprijs.’

Vooralsnog voert Maassluis haar plannen uit op locaties die al in bezit zijn. ‘Dan gaat het om enkele tientallen woningen. Later gaan we misschien ook grond aankopen. En ja, we leggen dan misschien iets toe op de toekomstige grondwaarde, maar we zorgen ook voor doorstroming op de woningmarkt.’ Kuiper doet bewust veel via de SVN, zodat andere gemeenten het model kunnen kopiëren. ‘De eerste gemeenten hebben ons al benaderd.’

Geen erfpacht mogelijk, wat dan?

Wethouder Hans Adriani uit Nieuwegein kent de details nog niet, maar snapt op zich dat Westland een ‘vorm van erfpacht’ wil invoeren. ‘Erfpacht is een goede oplossing voor een woningmarkt waar starters worden weggeconcurreerd door beleggers die met een zak cash alles maar opkopen. Dat fenomeen begon in de Randstad en dat breidde zich als een olievlek uit over de rest van Nederland.’

Ook Nieuwegein voelt de druk van speculatieve beleggers. Maar de gemeente kent geen erfpacht en heeft ook vrijwel geen grond over voor dat doel. De stad hanteert andere middelen om lagere inkomens te ondersteunen. Zo heeft ze de starterslening. ‘Mensen kunnen boven op de hypotheek tot € 30.000 lenen bij onze gemeente. Daarmee helpen we ongeveer vijftig starters per jaar. Daar zijn we mee begonnen toen de banken steeds strengere eisen gingen stellen aan de hypotheek en kopers niet meer boven de 100% konden lenen.’

Adriani: Erfpacht is een goede oplossing waar starters worden weggeconcurreerd 

Ook heeft Nieuwegein dit jaar direct de nieuwe wet opkoopbescherming ingevoerd. Volgens die wet mogen eigenaren hun woning de eerste vier jaar niet doorverhuren, zo wordt speculatieve beleggers de pas afgesneden. Of dit laatste zal werken, kan Adriani niet met zekerheid zeggen: ‘Ik verwacht nog wel de nodige rechtszaken. En de markt weet altijd wel trucjes om ergens onderuit te komen.’

Adriani kent zijn pappenheimers. Hij neemt binnenkort  afscheid na zestien jaar gemeentepolitiek, eerst zes jaar in de raad en alweer tien in het college, met altijd wonen in zijn portefeuille. Het leverde hem de bijnaam Bob de Bouwer op. Steeds moest hij nieuwe oplossingen verzinnen om betaalbare huizen te krijgen. ‘Hadden we besloten dat bij projecten van zestig of meer woningen minstens 30% sociaal moest zijn, kregen we alleen maar aanvragen voor 59 woningen. Daarom komen we later dit jaar met een afdrachtsregeling: ongeacht het aantal woningen eisen we 30% sociaal. Lukt dat de ontwikkelaar niet, dan volgt een afdracht in het sociale woningfonds.’

Kijken naar het aanbod

Net als Nieuwegein kent Haarlem een startersregeling. ‘Tijdens de economische crisis met dalende huizenprijzen een prima middel,’ zegt raadslid Dion Heinis. ‘Maar nu drijft het de prijzen op in een oververhitte markt. Dat laatste geldt ook bij de regeling in Westland. Wie daar straks een woning van € 350.000 koopt, hoeft maar 250.000 te betalen. Dan gaan er dus meer woningen € 350.000 kosten, want Westlanders concurreren met elkaar.’

Heinis vindt de oorspronkelijke vorm van erfpacht wel een geschikt instrument voor betaalbare woningen. ‘Haarlem heeft her en der plukjes erfpacht, ontstaan in vroeger tijden. Naar voorbeeld van de gemeente Zaanstad introduceerden we in ons verkiezingsprogramma de regeling Betaalbare Koop Kennemerland als onderdeel van het bouwprogramma. De grond komt daarbij in erfpacht.’

Heinis: Opbrengsten van grondverkoop investeren in sociale huurwoningen 

Hij zou willen dat gemeenten nog meer kijken naar de aanbodzijde. De opbrengsten van grondverkopen investeert Haarlem bijvoorbeeld weer in nieuwe sociale huurwoningen in buurten waar er nu weinig zijn. ‘In de afgelopen periode is er op deze manier € 10 miljoen vrijgemaakt. Aan de westkant lukt het mede daardoor om 50% sociale huur in gebiedsontwikkelingen te realiseren.’

Om te voorkomen dat Haarlemmers met lagere en middeninkomens de stad worden ‘uitgeduwd’ voerde Haarlem als eerste gemeente de opkoopbescherming in. Ook heeft de gemeente als crisismaatregel dat mensen met een lokale binding voorrang op een sociale huurwoning krijgen. ‘Hetzelfde doen we voor nieuwe middenhuurwoningen en hopelijk straks ook voor betaalbare koopwoningen. Dit is ook goed voor de doorstroom in de stad.’


Afbeelding: Hans van Rhoon | ANP