Als het aan de PvdA ligt, gaan de huren van veel woningen omlaag, worden huurders beter beschermd en gaan particuliere verhuurders eindelijk belasting betalen over hun huurinkomsten. Prachtig, maar gaat het ook lukken om deze wijzigingen door de Kamer te loodsen?
Huurders beschermen, niet verhuurders paaien
Henk Nijboer
Henk NijboerLid van de Tweede Kamer
Er verandert ontzettend veel voor huurders. Wat zijn de belangrijkste gevolgen als alle plannen doorgaan?
‘Als de plannen doorgaan worden huurders beter beschermd, wordt het puntenstelsel opgetrokken en kan de gemeente foute verhuurders aanpakken. Ik had overigens liever gezien dat dat laatste landelijk geregeld zou worden.’
Waarom?
‘Een landelijke vergunning geldt voor alle verhuurders. Huurbescherming moet voor iedereen gelden en niet afhankelijk zijn van in welke wijk je woont. Maar goed, het is wel een stap vooruit.’
Wat gaat er gebeuren met de huur- en de huizenprijzen?
‘De huizenprijs is meer afhankelijk van de hypotheekrente dan van deze ontwikkelingen. Wel verwacht ik dat beleggers minder starterswoningen gaan opkopen door de veranderde fiscale regels. En de huren dalen als woningen onder het puntenstelsel vallen. Al geldt dat wel alleen bij nieuwe huren.’
Over die fiscale regels: verhuurders moeten door allerlei aanpassingen ineens 60% meer belasting betalen over hun verhuurde woning dan voorheen. Daar is de geplande huurverlaging nog niet in meegerekend. Kan het nog wel uit voor verhuurders?
‘Je moet het omdraaien. Verhuurders hebben jarenlang veel te weinig belasting betaald. Huurinkomsten zijn onbelast, dat wordt nu gecorrigeerd.’
Verhuurdersorganisaties zeggen: als de kosten zo sterk verhoogt en de eigendomsrechten beperkt, zullen veel particuliere verhuurders stoppen met verhuren. Hebben ze een punt? En verergert dit de woningnood niet juist?
‘Ook hier is het andersom. Omdat de rente nul was, de huurinkomsten onbelast waren en het rendement daardoor heel hoog was, gingen veel particulieren verhuren. Ze zien wonen als een makkelijk beleggingsmiddel en vinden het geen probleem om huurders uit te knijpen. Daar willen we een einde aan maken. Als een paar beleggers hun woningen verkopen, is dat dus niet ongewenst.’
Maar wat als het er heel veel worden?
‘Wat heb je aan die onbetaalbare woningen? Ik heb liever betaalbare woningen dan verhuurders, die meer dan de hoofdprijs voor een klein appartement vragen. Ik wil meer huurwoningen, maar dan wel betaalbaar.’
Wat kun je er dan aan doen als er inderdaad minder huurwoningen komen?
‘Dan is meer bouwen het simpele antwoord, en niet opkopen. Corporaties spelen daar een grote rol in.’
Afgelopen week zou de Tweede Kamer stemmen over jullie wet om tijdelijke huurcontracten te verbieden, maar die stemming is vanwege een na het debat ingediend amendement van de VVD en het CDA uitgesteld. Wat vind je daarvan?
‘Het amendement van de VVD en het CDA ondermijnt de huurbescherming. Het klinkt heel sympathiek: als een particuliere verhuurder zijn enige huurwoning wil verkopen, moet dat toch kunnen?’
Niet dus?
‘Nee zeer zeker niet. Dat betekent namelijk dat meer dan 200.000 huurders elk moment op straat kunnen worden gezet. Dat is een verslechtering van onze huurwet. We willen immers meer huurbescherming, niet minder. Als dat amendement wordt aangenomen, ga ik de wet niet verdedigen, dan trek ik hem in.’
Maar die 'arme' verhuurders dan?
‘Voor verhuurders geldt: het is je eigen keus geweest om te verhuren. Daarbij hoort gewoon dat je rekening houdt met je huurders. Woningen zijn geen beleggingsproduct. Er wonen mensen. Mensen die een bestaan opbouwen. Ik vind het nogal wat als je huurders elk moment eruit kan zetten. Zelfs met een opzegtermijn, die niet eens in het voorstel van CDA en VVD zit. Het gaat hier wel om een dak boven je hoofd. Je kan geen kant op als huurder: er is geen andere huurwoning, dus je belandt op straat.’
Hoe kunnen gemeenten straks handhaven op alle nieuwe regelgeving? Hebben ze daar de capaciteit voor?
‘In theorie hebben ze daar best wel middelen voor. Gemeenten kunnen een pand zelfs in beheer nemen als verhuurders zich misdragen. Maar dan moet je wel capaciteit hebben. Ik vraag me af of het vrijgemaakte budget voldoende is. Het valt natuurlijk niet mee om malafide figuren achter de broek te zitten.’
Wanneer is er duidelijkheid over alle nieuwe voorstellen? Nog voor de zomer?
‘De Jonge wil dat zijn wijzigingen per 1 januari in laten gaan, maar we hebben ‘m nog niet eens in de Kamer. Onze eigen wet over het einde van de tijdelijke huurcontracten heeft dus wat vertraging opgelopen door dat amendement. Maar over een paar weken debatteren we verder en gaat de wet zonder dat VVD-CDA-amendement hopelijk naar de Eerste Kamer. Dat proberen we voor de zomer te doen.’
Verwacht minder excessen
Floor Roduner
Floor RodunerWethouder in Haarlem
Wat verwacht je van alle nieuwe verhuurregelgeving?
‘Ik verwacht dat we uiteindelijk naar een betere huurmarkt gaan. Beter in de zin van minder excessen, betere kwaliteit van woningen en meer betaalbare woningen. Kortom: een gezondere huurmarkt, met meer rechten voor huurder. Dat is echt nodig, want je zag steeds meer misstanden de laatste jaren. Veel groepen konden daardoor niet meer aan een fatsoenlijke huurwoning komen.’
Hoe lastig is het in Haarlem om een huurwoning te vinden?
‘Als je bereid heel veel te betalen, dan lukt het je wel. Maar je ziet hier soms gewoon 40 m2 voor € 1500. En als er dan iets mis is, kunnen mensen geen kant op. Gebrekkig onderhoud, een conflict met de huisbaas of enorme energiekosten doordat je huurhuis niet is geïsoleerd: je hebt pech. Een alternatief is er niet en voor jou zijn er tien anderen.’
Hoe belangrijk is het om wel of geen tijdelijke huurcontracten te hebben?
‘Ik vind dat je huurders zekerheid moet bieden. In het verleden waren tijdelijke huurcontracten helemaal niet normaal. De tijdelijke huurcontracten bestaan pas sinds een wetswijziging in 2016. Daarvoor was er volgens mij helemaal geen probleem. Dus dat zal bij het verbieden ook niet het geval zijn lijkt me.’
Tegelijkertijd zijn er signalen dat verhuurders willen stoppen met verhuren. Als dat inderdaad gebeurt, wordt het probleem toch groter?
‘Er zijn twee soorten verhuurders. Je hebt de particuliere verhuurder die een bestaand pand koopt en dat pand dus onttrekt aan de koopwoningvoorraad. Er zijn veel mensen, die gedwongen huren, maar eigenlijk willen kopen. Die eerste groep voegt per saldo in ieder geval niks toe aan de woningmarkt.’
En de andere groep?
‘De andere groep verhuurders zijn de grote beleggers die ook aan nieuwbouw doen. Nieuwe ontwikkelingen zijn vaak verdeeld in sociaal, middelduur en duur. De grote institutionele partijen zijn wat mij betreft relevanter. En die blijven met deze wetswijzigingen grotendeels buitenschot.’
Natuurlijk is nieuwbouw belangrijk, maar die honderdduizenden woningen van particuliere verhuurders zijn dat toch ook. Vind je het geen probleem dat die afhaken?
‘Een huis blijft een huis en of dat nou in de huur of koop is zal het waarschijnlijk in het middeldure segment blijven. Woningprijzen zullen dalen als er veel huurwoningen op de markt komen, dus dat zorgt dan voor meer opties voor huurders om te kopen.’
Gaat dat niet ten koste van de verhuurder, die zijn woning als pensioen ziet?
‘Stel dat je vijf jaar geleden in Haarlem een woning kocht, dan is die woning in die tijd iets van 50% duurder geworden. Er is dus weinig zielig aan beleggers die hun woning verkopen. Ze hebben goede rendementen behaald. Nu valt het misschien even tegen, maar ook dat is zeer relatief.’
Wat zou een eventuele verkoopgolf betekenen?
‘Als een deel van de huurvoorraad verdwijnt en naar de koop gaat, zullen meer huurders die willen kopen, dat eindelijk kunnen doen. Dat is goed voor de doorstroom. Maar aan de andere kant vermindert het aantal huurwoningen, terwijl het aantal mensen dat daar naar zoekt is toegenomen. Dat is wel een probleem. We zitten uiteindelijk nog steeds in een wooncrisis. De enige echte oplossing daarvoor is bijbouwen.’
Verkoop door particuliere beleggers niet per se zorgelijk
Mathijs ten Broeke
Mathijs ten BroekeWoordvoerder van de Woonbond
Makelaars geven aan dat steeds meer huurwoningen van particuliere verhuurders te koop staan. Is dat een goede of slechte ontwikkeling?
‘Wat ons betreft niet per se zorgelijk. Veel van de woningen, die nu verkocht gaan worden, zijn een paar jaar geleden opgekocht door beleggers om duur te gaan verhuren. Daarbij: de woningen die in de verkoop gaan verdwijnen niet ineens, er wonen dan natuurlijk nog steeds mensen in.’
Je zegt: die komen nu dus weer terug op de koopmarkt. Maar het betekent wel een verdere vermindering van het aantal huurwoningen?
‘Klopt. En daarom blijft het van groot belang dat er genoeg nieuwe betaalbare huurwoningen bijkomen. Daar pleiten we natuurlijk al langer voor. Dat belang was er al en wordt alleen maar groter.’
De voorgestelde maatregelen zijn vooral of zelfs alleen maar voordelig voor huurders. Is het redelijk?
‘Wij denken van wel. Dat er nu zoveel verzet komt, zegt meer over hoe de regels de afgelopen jaren hebben uitgepakt. In 2016 werden bijvoorbeeld tijdelijke contracten ingevoerd en kwam er ineens veel onzekerheid voor huurders. Regels waren lange tijd in het voordeel van verhuurders, die gewend raakten aan de mogelijkheid om makkelijk geld te verdienen. Dus het is in principe niet meer dan een correctie op de afgelopen jaren.’
Maar is de belastingverhoging voor verhuurders dan niet heel draconisch?
‘Het verschil dat ontstaat door de nieuwe regels is inderdaad heel groot. Verhuurders moeten ongeveer 60% extra belasting gaan betalen. Maar dat is niet onterecht. De norm was dat verhuur heel lucratief was en huurders de klos waren, dat is natuurlijk niet de bedoeling.’
Je verwacht geen negatieve effecten?
‘Makelaars laten van zich horen, een aantal particuliere verhuurders ook, maar we zien nog geen hele grote bewegingen. Daar komt bij: mensen die vijf jaar geleden een woning hebben gekocht voor de verhuur, hebben in die periode ook een waardestijging meegemaakt. Dat moet je ook meetellen. Ik geloof de sommetjes dus wel, maar die waardevermeerdering is geen bijzaak.’
Verwacht je dat de wetsvoorstellen die nu voor liggen het gaan halen?
‘Vermoedelijk wel, de wet betaalbare huur zal waarschijnlijk in september bij de Tweede Kamer komen. In aanloop daarnaartoe zullen de vertegenwoordigers van verhuurders en beleggers nog veel van zich laten horen om de wet te laten afzwakken. Dat is voor ons ook reden er tegenwicht aan te bieden.’
En die andere wijzigingen?
‘Hoe het met de belastingmaatregelen zal gaan, durf ik minder goed in te schatten. Net als met het afschaffen van de tijdelijke huurcontracten. Daar moet nu een nieuw debat over komen. Naar verwachting is een meerderheid voor het afschaffen van tijdelijke contracten, maar de druk is groot. Ook daar zou het goed kunnen, dat er uitzonderingen komen. Dat houden we scherp in de gaten.’
Afbeelding: Robin Utrecht | ANP