Terwijl we sinds de vorige crisis kampen met een woningtekort, komt nieuwbouw vanwege het coronavirus mogelijk opnieuw in de knel. Hoe kunnen we een verdere achterstand voorkomen? ‘Overheid moet zich meer bemoeien met de woningbouw.’
Stijn Smeulders hoopt maar dat overheden geleerd hebben van de financiële crisis. Toen liep de bouw zo terug, dat we nu nog met een woningtekort zitten. Dat moeten we deze keer zien te voorkomen, zegt hij.
De PvdA-fractievoorzitter in de Brabantse Staten las thuis dat de bouwsector de komende twee jaar misschien wel met 15% krimpt en er tot 40.000 banen kunnen verdwijnen. De voorspelling komt van het Economische Instituut voor de Bouw. Mensen wachten volgens dit instituut in tijden van recessie vaker met nieuwbouw of renovatie; sectoren die getroffen zijn zullen voorlopig minder bouwopdrachten verlenen. Hoelang die recessie duurt, zegt het Centraal Planbureau, hangt af van de maatregelen om het coronavirus te beteugelen.
Het PvdA-Statenlid in Noord-Brabant stelde vragen aan Gedeputeerde Staten: kunnen we de negatieve impact op de woningbouw verzachten? Vanwege het stikstofbesluit werden immers al projecten vertraagd of uitgesteld. ‘In Brabant zijn er mede dankzij onze gedeputeerde Erik van Merrienboer in 2018 en 2019 een recordaantal woning gebouwd. Maar er zijn nog altijd te weinig betaalbare huur- en koopwoningen. We moeten ervoor waken dat het tekort verder oploopt.’
Smeulders: De overheid kan de bouw overeind houden
In steden als Tilburg, Breda, Eindhoven en Den Bosch is de vraag naar betaalbare woningen groter dan het aanbod, zegt Smeulders. ‘Maar ook in kleinere gemeenten. Terwijl er sinds de vorige crisis al veel gebouwd is, hoor. Een achterstand inhalen gaat nu eenmaal langzaam.’
Volgens Smeulders is de woningmarkt bij uitstek een sector waar de overheid op alle lagen moet bijsturen. ‘Het Rijk mag de verhuurdersheffing afschaffen, gemeenten kunnen bestemmingsplannen versneld aannemen. En de provincie kan gemeenten bijstaan.’
‘Nu woningcorporaties geen betaalbare woningen meer mogen bouwen, kunnen wat mij betreft gemeenten zelf koopwoningen ontwikkelen. De provincie kan hen daarin steunen. Zo’n grote stap is het niet om naast de grondexploitatie ook de projectontwikkeling in eigen beheer uit te voeren.’
New Deal
‘Vroeger,’ zegt het nog jonge in 1985 geboren Statenlid, ‘mochten corporaties voor de markt bouwen, maar dat kan tegenwoordig bijna niet meer. Dan lijkt het mij niet meer dan logisch dan dat de overheid dit doet. Zo gek is dat niet, we zorgen er immers ook voor dat we kunnen blijven eten. Ik vind wonen net zo’n basisvoorziening.’
De vergelijking met Keynes of de Amerikaanse New Deal op: in crisistijd zorgt de overheid voor anticyclisch beleid. Ook Maarten Wiedemeijer is daar voorstander van. Hij is raadslid in Haarlem en werkt voor de Woonbond. Onlangs publiceerde deze vereniging voor huurders in dagblad Trouw een opiniestuk om ‘juist nu’ te investeren in betaalbaar wonen.
Dat het kabinet op korte termijn met een economisch vangnet kwam om inkomensverlies op te vangen is fijn, licht Wiedemeijer toe, maar aanvullende maatregelen zijn nodig om de economische klap op te vangen en niet weer in een wooncrisis te belanden. ‘Ook nu willen corporaties doorbouwen, omdat bij hen het rendement niet voorop staat. Particuliere beleggers, die mikken op het hogere segment, wachten vaker af.’
Wiedemeijer: Bij een crisis haken particuliere beleggers af
Volgens Wiedemeijer zou de overheid samen met de corporaties meer woningen moeten ontwikkelen. ‘Zet de verhuurdersheffing om in een woonfonds. Het is goed dat het kabinet half januari € 1 miljard heeft vrijgemaakt voor corporaties die willen bouwen, maar die is nu wel op en is nog niet gelijk aan de heffing van in totaal € 1,7 miljard. Het Rijk moet gewoon meer geld beschikbaar stellen. Daarmee stimuleer je betaalbare woningen, waar in tijden van recessie meer vraag naar is.’
Wiedemeijer ziet nog een voordeel als corporaties meer bouwen. Ze kunnen naast sociale huur ook woningen voor het middensegment opleveren. ‘De corporaties worden echter beperkt door de zogeheten markttoets. Hierbij wordt gekeken of commerciële partijen niet ook interesse hebben om woningen te bouwen voor de verhuur tussen € 750 en € 1000.’
Als raadslid zou Wiedemeijer het ten slotte ook mooi vinden als de gemeente anticyclisch optreedt. ‘We kunnen projecten voor de openbare ruimte naar voren halen. Dat zou helemaal mooi zijn in combinatie met klimaatadaptatie. Gemeenten hebben echter geen geld, het Rijk kan wel (mee)financieren. In de jaren dertig hebben we ook grootste projecten uitgevoerd als de Afsluitdijk of het Amsterdamse Bos, waarom zouden we dat nu niet kunnen?’
Impuls
Juist op het moment dat het coronavirus in Nederland om zich heen greep, maakte Gelderland bekend een flinke impuls te geven aan de woningbouw. De provincie stelt geld, kennis en mensen beschikbaar om stilliggende woningbouwprojecten lostrekken. In de komende vijf jaar moeten zo 45.000 woningen versneld worden gebouwd.
De plannen dateren al van voor de coronapandemie, maar zijn meer dan ooit welkom, ziet verantwoordelijk gedeputeerde Peter Kerris. Het woningtekort in Gelderland is gemiddeld 4%, in steden als Nijmegen al 8%. ‘Met een recessie in aantocht is het extra belangrijk dat wij geld steken in woningbouw. Uit vorige recessies weten we dat particuliere ontwikkelaars betaalbare nieuwbouwwoningen als eerste schrappen. We willen dat de bouw niet stil komt te liggen, maar acyclisch doorgaat. Daarom stellen we bijvoorbeeld een bouwacademie voor om mensen op te leiden, willen we naast nieuwbouw oude gebouwen transformeren tot woningen en helpen we corporaties door de crisis te komen.’
Kerris: We helpen corporaties de crisis door
Gelderland bestemt de helft van het geld voor betaalbaar wonen. ‘We hebben nu € 32 miljoen beschikbaar, maar zullen zonodig de Staten vragen in te stemmen met aanvullende middelen.’ Daarnaast ziet Kerris nog ruimte om elders bijvoorbeeld renovatiewerk eerder te laten uitvoeren.
Net als voor de andere bestuurders is het nog te vroeg om te zeggen hoe de situatie er over een jaar uitziet. Toch zit Kerris niet stil. ‘We verkennen een provinciaal koopgarantfonds. In het verleden konden corporaties huizen verkopen met als afspraak bij doorverkoop winst of verlies te delen, plus dat de woning opnieuw in een betaalbare categorie werd aangeboden. Een huis van 2 ton kon dus niet binnen een jaar voor 3 ton worden doorverkocht. We onderzoeken nu of wij die rol op ons kunnen nemen.’
De gemeente Zaanstad werkt al langer met een vergelijkbaar project: Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ). Een starter kan eigenaar worden van een woning van tussen 2 en 2,5 ton, terwijl hij er maar 1 ton voor hoeft te financieren. BKZ blijft deels eigenaar van de woning en geeft de grond in erfpacht uit. ‘Starters hebben het nu extra zwaar op de woningmarkt, zo kunnen ze toch een betaalbare koopwoning krijgen. Deze regeling past goed in crisistijd, want zo geven we zekerheid aan ontwikkelaars zodat projecten van de grond komen,’ zegt wethouder wonen Songül Mutluer.
Zaanstad verwacht te groeien van 150.000 naar 200.000 inwoners. Tussen nu en 2030 moeten er elk jaar duizend woningen bij komen. Ongeveer 300 daarvan zijn bestemd voor sociale huur en honderd voor betaalbare starterswoningen.
Mutluer: In 2021 wordt het pas echt moeilijk
Mutluer maakte na de corona-uitbraak een belronde langs projectontwikkelaars en corporaties over de impact. ‘Zij zien tot nog toe nauwelijks effect op de projecten in 2020. Dat kan natuurlijk veranderen als kopers zich noodgedwongen terugtrekken. We horen al dat de verkopen wat minder snel gaan. Ook vrezen aannemers straks onvoldoende bouwvakkers te vinden of materialen niet meer te krijgen omdat die uit landen komen waar de productie is stilgelegd. Als dat zo is, wordt 2021 pas het echte moeilijke jaar.’
De gemeente probeert intussen haar taken, zoals het verlenen van de juiste vergunningen, tijdig uit te voeren. ’Wat extra tijd kost is het besluitvormingsproces van de raad,’ zegt Mutluer. ‘Een deel van de raad wil bouwplannen fysiek bespreken als omwonenden bezwaren hebben. Dat begrijp ik enerzijds. De bewonersparticipatie moeten we goed organiseren. Aan de andere kant zien we in Zaanstad wel een wachttijd ontstaan van 11 jaar voor een sociale huurwoning. Dus hoe eerder we kunnen bouwen hoe beter.’
Afbeelding: Branko de Lang | Hollandse Hoogte