Een ellenlange wachtlijst voor een sociale huurwoning of torenhoge huren voor kleine appartementen; de woningmarkt knelt op steeds meer plekken. Is het wachten tot het Rijk eindelijk in actie komt of kun je lokaal de druk op de woningmarkt verzachten?
Wie op zoek is naar een sociale huurwoning in Den Haag moet even geduld hebben. De wachtlijst telt inmiddels 100.000 wachtenden. ‘Onze voorraad sociale huurwoningen loopt hard terug,’ vertelt fractievoorzitter Martijn Balster. ‘Van de 4.000 woningen in aanbouw zijn er 90 sociaal. Een keuze van het huidige stadsbestuur. En omdat de WOZ-waarde meetelt voor de berekening van de huurprijs, stijgt de huur van bestaande woningen snel tot boven de € 720. Ook zien we dat goedkope koopwoningen worden opgekocht door huisjesmelkers en beleggers, en vervolgens worden doorverhuurd. Den Haag heeft een grote groep expats en internationale studenten die best willen betalen. Onze goedkope wijken worden zo snel duur.’
Den Haag groeit snel, en er moet flink gebouwd worden om die groei op te vangen. ‘Het rechtse college zet echter vooral in op middeldure en dure woningen. De corporaties hebben geen geld. Er wordt alleen gebouwd door de markt: vooral hoogbouw en kleine dure appartementen. Dat wordt altijd verkocht, maar mensen vertrekken ook snel. Op termijn krijg je leefbaarheidsproblemen; wijken met weinig leefruimte en een tochtige omgeving met hoogbouw zorgen voor een onveiligheidsgevoel. We kunnen beter lager bouwen voor gezinnen. En betaalbaar: Den Haag heeft de armste corporaties van Nederland en schiet zelf niet te hulp. Dit heeft grote gevolgen: je ziet dat de woonkwaliteit in sommige wijken achteruit holt.’
Balster: Van de 4.000 woningen in aanbouw zijn er 90 sociaal
Onlangs is in Den Haag een inkomensgrens gekoppeld aan de middeldure huurwoningen. ‘Dat is op zich wel verstandig. Je moet die woningen niet aan te hoge inkomensgroepen verhuren. Maar je moet dat vervolgens wel handhaven. Het is bovendien dweilen met de kraan open als je niets doet aan het aantal betaalbare woningen en geen prijsreguleringsinstrument hebt. Zo bestaat het risico dat de huur daarom wordt opgeschroefd, en dan zijn we nog verder van huis. Als je echt wat wil, moet je ook in de middenhuur de huurprijzen reguleren met een puntenstelsel, zoals bij sociale huur. Er is meer overheidssturing nodig, de markt is losgeslagen. We zitten met de woningmarkt nog met het beleid van de crisis. Het is tijd voor een ander beleid.’
In Haarlem wel veel sociaal
‘Middeninkomens kunnen zich gewoon niet meer redden op de woningmarkt. De PvdA moet ook voor hen zorgen voor zekerheid,’ vindt Maarten Wiedemeijer, raadslid in Haarlem. De PvdA zit in het Haarlemmer college en heeft al een aantal acties ondernomen voor meer betaalbare woningen. ‘We bouwen veel en sociaal: 40% van onze nieuwbouw is sociale huur, en we voegen ook veel koop- en huurwoningen in het middensegment toe. We maken afspraken over hoe lang woningen in hun prijssegment moeten blijven om ze op lange termijn betaalbaar te houden. Veel panden worden opgekocht en vervolgens weer snel doorverkocht, of worden tegen een hoge prijs verhuurd. Om dit tegen te gaan hebben we met een motie het college gevraagd een anti-speculatiebeding in te voeren.’
Ook heeft de PvdA-fractie een motie ingediend om een zelfbewoningsplicht in te voeren, zegt Wiedemeijer. ‘Maar uiteindelijk is je lokale invloed op de betaalbaarheid beperkt. De woningmarktregio moet meer vrijheid krijgen om bijvoorbeeld een hogere limiet vast te stellen voor het puntenstelsel, of de doelgroep voor een sociale huurwoning aan te passen. Middengroepen komen hier in de knel in de huursector, maar dat kan anders zijn in regio’s waar je goedkoop een woning kunt kopen.’
Wiedemeijer: Je moet regionaal afspraken maken
De komende periode wil Wiedemeijer kijken hoe beter kan worden samengewerkt in de regio. ´Als de ene gemeente veel sociale huur bouwt en de andere niet, ontstaat een trek van lage inkomens. Daarover moeten we regionale afspraken maken. Het is niet rechtvaardig als een gemeente daarvan alle kosten draagt.´
Landelijke maatregelen zijn nodig om de woningmarkt in balans te brengen. ‘We moeten kijken wat we willen met de hypotheekrenteaftrek. Dat maakt een koopwoning veel te aantrekkelijk en heeft een prijsopdrijvend effect. De verhuurdersheffing moet afgeschaft om de positie van de woningcorporaties te verbeteren. Het is dieptriest dat er ondanks de economische voorspoed door het kabinet zo weinig wordt gedaan om de problemen op de woningmarkt op te lossen.’
Gronings vergunningenstelsel
In Groningen knelt de woningmarkt voor alle doelgroepen. ´Er is weinig aanbod. We bouwen wel, maar dat gaat nooit snel genoeg. Door het geringe aanbod stijgen de prijzen en krijg je een ongezonde situatie,´ vertelt Roeland van der Schaaf, wethouder wonen in Groningen. Recent voerde Groningen een vergunningenstelsel in voor kamerverhuurders. ´Er is weinig bescherming voor huurders van een kamer. Bij misstanden zoals een te hoge huur of het opvoeren van bemiddelingskosten ondernemen ze meestal geen actie, maar zoeken ze een andere kamer. Om malafide verhuurders aan te pakken hebben we nu een vergunningenstelsel op basis van de horecawet. Iedereen die aan studenten verhuurt, moet een vergunning hebben. Ga je over de schreef, dan volgt een bestuurlijke boete en uiteindelijk kunnen we zelfs de vergunning intrekken. We zijn nog maar net begonnen, maar we zien al wel dat het een preventieve werking heeft: verhuurders willen geen problemen met gemeente.´
Van der Schaaf: Malafide huurders kan je best aanpakken
Ook voor andere groepen probeert Groningen een betaalbaar woningaanbod te realiseren, maar daarbij loopt de gemeente aan tegen financiële grenzen. ‘Sociale volkshuisvesting kan alleen als je financiën op orde zijn. Je kunt als gemeente veel met gebiedsontwikkeling en nieuwbouw, maar bij een gemengd woningbouwprogramma heb je minder grondopbrengsten. We hebben een nieuw Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing nodig om de ontwikkelingen mogelijk te maken en te voorkomen dat je alleen gaat voor de hoogste opbrengst bij gebiedsontwikkeling.’
Geen functionerende woningmarkt
‘Ik praat liever over volkshuisvesting dan over woningmarkt, want er is eigenlijk geen sprake van een functionerende woningmarkt in Amsterdam,’ vindt duo-raadslid Tom Leenders. Het verdwijnen van particuliere sociale huurwoningen baart hem zorgen. ‘We hebben zo’n 56.000 woningen van ongeveer 5.000 eigenaren die onder de liberalisatiegrens worden verhuurd. Dit aanbod is belangrijk als landingsplek in de stad, want voor een corporatiewoning is de wachtlijst veel te lang. Komen deze woningen vrij, dan stijgt de huur enorm en schieten ze door naar het dure huursegment.’
Leenders: Particuliere sociale huurwoningen verdwijnen in razend tempo
Volgens Leenders moet betaalbaarheid centraal staan bij volkshuisvesting. Inwoners zelf hun woning laten ontwikkelen kan een oplossing zijn. ‘Als mensen samen een complex realiseren, draait het niet om rendement, maar om een fijne betaalbare woning. Dat moet weer het uitgangspunt zijn, maar het huidige systeem is daar niet op ingericht.’
Amsterdam trekt met Den Haag, Utrecht en Rotterdam op om het kabinet ervan te overtuigen dat het beleid om moet. ‘De verhuurdersheffing en werking van het woningwaarderingsstelsel zorgen voor problemen bij de corporaties en leiden tot een ongezonde opbouw van de wijken. We wachten op maatregelen van het Rijk, maar ook lokaal is nog een hoop te winnen. We onderzoeken in Amsterdam een woonplicht bij nieuwbouw en we willen tegengaan dat woningen worden opgekocht om te verhuren. Ook bij het herzien van bestemmingsplannen en bij de Omgevingsvisie kun je betaalbaarheid een plek geven. Zo hebben we in het coalitieakkoord voorgesteld om in bepaalde gebieden eeuwigdurende middenhuur te vestigen. In de Metropoolregio ben ik met de woordvoerders wonen van de PvdA om tafel gegaan om te kijken hoe we samen kunnen optrekken. Dit zijn ontwikkelingen van een metropool, we moeten het ook op die schaal aanpakken.’
Beleggers nemen steden over
Tweede Kamerlid Henk Nijboer kent de signalen vanuit de gemeenten maar al te goed. ‘Beleggers nemen de steden over en starters komen steeds moeilijker aan een woning. Het is fiscaal te aantrekkelijk; beleggers betalen maar weinig rente. De huren zijn ondertussen torenhoog en er is geen bescherming voor die huurders. Ze mogen niet worden uitgezet, maar de verhuurder mag alles vragen. En dan zie je dat de huren zo stijgen dat mensen moeten verhuizen, maar ze kunnen nergens naar toe. Dat is asociaal.’
Nijboer: Ollongren is een soort omgekeerde Jan Schaefer
Om hier iets aan te doen stelde Nijboer voor om het puntenstelsel op te trekken en in te zetten voor huren tot € 1.000. Ook probeerde Nijboer de huurstijging te bevriezen. Zijn plannen kunnen nog niet rekenen op een meerderheid in de Kamer. ´Mensen zijn soms nog meer dan de helft van hun inkomen kwijt aan huur. Als je op een netto-inkomen van € 1.600 een huur betaalt van € 1.000, houd je niet veel over. Daar is echt sprake van stille armoede. Ik probeer het op alle manieren, maar kom er bij de coalitie niet door. Minister Kajsa Ollongren is een omgekeerde Jan Schaefer; ze praat alleen, maar doet niets. De VVD wil het sociale huurstelsel het liefst afbreken. Ik blijf volhouden. Mijn ervaring is inmiddels wel dat als iets onhoudbaar is, er uiteindelijk een moment komt dat het kabinet er iets aan gaat doen.’
Wil je meer weten over lokale maatregelen om betaalbare woningen te realiseren? Kom dan op 14 september naar de workshop grondpolitiek in Gouda of naar de workshop grondpolitiek in Apeldoorn.
Afbeelding: Arie Kieviet | Hollandse Hoogte