Er is veel aan de hand op de huurmarkt. De grote steden groeien sneller dan je kan bouwen, terwijl op het platteland sprake is van bevolkingskrimp. De nieuwe Woningwet knelt soms behoorlijk. Voor een sociale huurwoning moet je je op sommige plekken zo ongeveer bij je geboorte inschrijven. Werk aan de winkel dus om in alle gemeenten te zorgen voor een passend aanbod sociale huurwoningen.
´Je kunt eigenlijk niet spreken van de Nederlandse woningmarkt, want er zijn enorme regionale verschillen,´ vindt Marnix Norder, voorzitter van Aedes, vereniging van woningcorporaties. `In de Randstad is een enorme druk op de markt, maar in gebieden als Groningen en Limburg is er krimp. Ook de inkomens verschillen per regio; een huur van € 710 is in Amsterdam niet gek, maar in Limburg behoorlijk fors. Dat vraagt om lokaal maatwerk.´
Norder: 'Je kunt eigenlijk niet spreken van de Nederlandse woningmarkt, want er zijn enorme regionale verschillen.'
De nieuwe Woningwet biedt die mogelijkheden volgens Norder onvoldoende, maar gemeenteraden kunnen wel degelijk verschil maken. ´Een grote frustratie is de traagheid in besluitvorming. Corporaties staan klaar om te bouwen, maar ze hebben wel een locatie nodig. Stop met vergaderen en hak een knoop door. We zien nu veel gescheiden ouders in een vakantiehuisje wonen. Dat is echt ongewenst, er moeten meer woningen voor die doelgroep bij. Ook weten we dat de groep ouderen de komende jaren verdubbelt. Die willen een appartement dichtbij voorzieningen, zorg dus dat die woningen er zijn.’
Veel gemeenten hebben mooie visies, maar als het gaat om gronduitgifte moet er vooral zoveel mogelijk geld worden verdiend, gaat Norder verder. ‘Terwijl je daar juist mee kunt sturen. Je moet bouwen voor de toekomst en niet voor de portemonnee van morgen. De afgelopen jaren is de PvdA onder de VVD te ver van de koers geraakt op dit punt. Daar ben ik echt boos over. Het is goed dat de misstanden bij woningcorporaties zijn aangepakt, maar we hebben ons verloren in institutionele discussies. Het moet weer gaan over mensen, een dak boven je hoofd voor een redelijke prijs.´
Snelle Qatarese vastgoedjongens
In Utrecht kregen de ontwikkelingen rond sociale huur wel een heel vreemde wending. Twee woningcorporaties en de gemeente Utrecht bleken via een ingewikkelde constructie vier flatgebouwen in de wijk Kanaleneiland te hebben weggegeven aan investeerders. Een overheidsfonds uit Qatar en de Zwitserse Wall Street-bank Credit Suisse kregen de flats voor € 0.
De voormalige sociale huurflats werden verbouwd en gingen vervolgens van de hand voor een bedrag van € 51 miljoen. Na aftrek van de investering in de flats en de openbare ruimte blijft een winst over van € 23 miljoen. ´Bizar,´stelt Rick van der Zweth, lijsttrekker van de PvdA Utrecht. ´De flats zijn gratis weggegeven en er is geen enkele eis gesteld aan de ontwikkelingsplannen. Je ziet nu de gevolgen; de renovatie blijkt niet goed uitgevoerd, het energielabel is lager dan beloofd, bewoners kunnen nergens naar toe met hun klachten en er zijn geen afspraken gemaakt over de huurprijzen. De eerste appartementen werden verhuurd voor een bedrag net onder de € 900, ook al niet mis, maar nu loopt het al tegen de € 1.000.´
Van der Zweth: ´De flats zijn gratis weggegeven en er is geen enkele eis gesteld aan de ontwikkelingsplannen.'
Hoewel de fractie van de PvdA al in februari 2017 aan de bel trok over dit project, zegt SP-wethouder Paulus Jansen van niets te weten. ´In het AD zegt hij dat hij niet alles kan weten als wethouder, maar de gemeente zat met de woningcorporaties in de BV GEM Kanaleneiland die de flats voor niks heeft overgedragen aan de beleggers.´
Op aanvraag van de PvdA wordt op 1 februari een spoeddebat over de kwestie gehouden in de Utrechtse gemeenteraad. Een spoeddebat in de Tweede Kamer zit er niet in; de aanvraag van Henk Nijboer kreeg onvoldoende steun. ‘Maar ik ga hier wel schriftelijke vragen over stellen, want dit kan natuurlijk niet,´ vertelt Nijboer. ´Maatschappelijk kapitaal wordt verpatst aan beleggers en de huren verdubbelen. Het is waanzinnig.’
Betaalbaarheid
Als nieuwe woordvoerder wonen in de Tweede Kamerfractie is Nijboer veel in het land om te horen en zien wat er speelt. ‘Ik kom goede en slechte situaties tegen. In Drenthe zag ik een mooi project; een woningcorporatie had in een groot aantal eengezinswoningen een lift geïnstalleerd, zodat ouderen in hun eigen huis kunnen blijven wonen, ook als ze slecht ter been worden. Dat is fantastisch. Maar helaas zie ik ook misstanden. Gezinnen met kinderen in een woning waar de schimmel op de muren staat. We leven toch niet meer in de 19e eeuw?’
Nijboer: De problemen verschillen tussen stad en platteland, maar de betaalbaarheid is overal een probleem
De problemen verschillen tussen stad en platteland, maar betaalbaarheid is overal een probleem, constateert Nijboer. ‘Het kabinet wil bezuinigen op de huurtoeslag. Daar gaan we als PvdA natuurlijk fel tegen in. En er moet meer gebouwd worden, vooral in de categorie met huren rond de € 400 tot 600. Onlangs is mijn motie aangenomen waarmee we hebben vastgelegd dat huurders moeten profiteren van duurzaamheidsmaatregelen aan hun woning. Dat is een mooie stap, want op het gebied van duurzaamheid is er nog veel te verbeteren.’
Ook de Werkgroep Huurders van de PvdA loopt aan tegen die betaalbaarheid. ‘De huren zijn de laatste jaren sterk gestegen,’ vertelt Henk Oostland van de werkgroep. ‘Het beroep op de huurtoeslag is toegenomen, eigenlijk is het geld rondpompen. De sociale huur is voor een behoorlijke groep mensen gewoon te hoog. Daarnaast zien we dat de woningvoorraad van corporaties niet altijd meer aansluit bij de vraag van deze tijd. Vaak hebben ze vooral duurdere eengezinswoningen in hun bestand, terwijl er meer vraag is naar woningen voor een of twee personen.’
Maatwerk in Zwolle en Eindhoven
Wie in Zwolle een sociale huurwoning zoekt, moet geduld hebben. De wachtlijst is gemiddeld ruim vier jaar, met uitschieters tot een jaar of zeven voor populaire wijken. ´We hebben spoedwoningen voor mensen die niet zo lang kunnen wachten´, legt raadslid Patty Wolthof uit. ´Daar moet je binnen een half jaar in terecht kunnen.´
Wolthof: 'We hebben spoedwoningen voor mensen die niet zo lang kunnen wachten.'
Om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen, wordt ook flink gebouwd, zegt Wolthof. ´We zijn bezig met semi-permanente bouw voor de echt urgente vraag. Die woningen worden gebouwd voor tien jaar om de druk op de huurmarkt op te vangen. Zwolle is een groeistad en de woningmarkt is oververhit. We komen sociale huurwoningen tekort, maar ook middenhuur en goedkope koop om uitstroom uit de sociale huur te creëren. We hebben driehonderd sociale huurwoningen extra gebouwd ten opzichte van de oorspronkelijke plannen, om de wachtlijsten niet verder te laten groeien, maar het is niet genoeg.’
In Eindhoven zijn flexwoningen geïntroduceerd. ‘Dat zijn studio’s voor maximaal 2 personen met een huur van € 300 tot 500,’ vertelt wethouder en lijsttrekker Yasin Torunoglu. ‘Ze zijn bedoeld voor verschillende doelgroepen, zoals studenten die hun studentenkamer uit moeten, arbeidsmigranten en mensen die uit een scheiding komen. Verschillende situaties, maar ze zoeken allemaal snel een dak boven hun hoofd en staan vaak niet lang ingeschreven. In totaal hebben we straks duizend flexwoningen beschikbaar. Dat doen we samen met de vier woningcorporaties, onder andere door kantoorpanden te transformeren of grotere woningen op te delen in kleine eenheden.´
Torunoglu: Sociale huur op triple A locaties in de stad levert minder winst op, maar het is wel goed voor de stad
De huurders kunnen zo lang als ze willen in de flexwoning blijven wonen. ´Daar zijn we heel relaxed in. We zien dat mensen vaak door een gebeurtenis in hun leven deze woning nodig hebben. Na een jaar of twee maken ze meestal andere keuzes en vertrekken ze weer. We hebben hier een goede doorstroming in de woonmarkt, dus dat kan in deze regio ook. In de Randstad zou dit systeem niet werken.´
Torunoglu heeft zich als wethouder hard gemaakt voor de sociale huur. ´Het gaat hier goed, maar dat gaat niet vanzelf. We hebben radicale keuzes gemaakt om te komen tot een inclusieve stad. Dus ook op triple A locaties in het centrum hebben we sociale woningbouw toegevoegd aan de gebiedsontwikkeling. Dat is een politieke keuze. Het levert minder winst op, maar het is wel goed voor de stad.´
Afbeelding: Arie Kievit | Hollandse Hoogte