Ook in 2020 lijkt er geen einde aan de crisis op de woningmarkt. Makelaarsvereniging NVM spreekt inmiddels van woningnood en wijst naar projectontwikkelaars en gemeenten die te weinig zouden bouwen. Terecht of niet? We vroegen het aan Yasin Torunoglu, die als wethouder in het met expats overspoelde Eindhoven de gekte op de woningmarkt maar al te goed kent.
Wat vind je van het verwijt van de NVM?
‘Ik denk niet dat dat voor Eindhoven opgaat, eerlijk gezegd. Vorig jaar zijn er drieduizend woningen opgeleverd en het is de bedoeling om dat het komende jaar op te voeren naar 3500. We hebben in absolute aantallen meer gebouwd dan in Utrecht en Den Haag en relatief gezien evenveel als in Amsterdam en Rotterdam. Dat is voor Eindhovense begrippen echt heel veel.’
Het komt dus wel goed met die woningmarkt in Eindhoven?
‘Nou nee. Dat is het cynische: wat we ook doen, het is niet genoeg. Het is een druppel op de gloeiende plaat. De vraag en hysterie zijn gewoon te groot. Je ziet dat prijzen alleen maar verder opgedreven worden en dat met name de middengroepen er niet meer tussen komen.’
Hoe komt dat?
‘Ze vallen net buiten de sociale huurgrens en zijn op de koopmarkt kansloos, want de vraag in die categorie is groot en woningen tussen rond de 2,5 ton zijn er nauwelijks. Daar proberen we wat aan te doen door aan de ene kant de productie te stimuleren en als gemeente heel sterk te sturen op welk type woningen er dan gebouwd worden. Naast sociaal dus goedkope koop en huur tussen € 750 en € 820.’
Lukt dat wel?
‘Ja, wanneer je heel scherp bent op de grond- en vastgoedpositie die je als gemeente hebt, is er heel wat mogelijk. In ons centrum ligt bijvoorbeeld het VDMA-terrein. Dat wordt de komende jaren geheel herontwikkeld. Vanaf het begin hebben we daar ingezet op een inclusief en groen programma. Zo komen er voor alle inkomensgroepen woningen, voldoet het aan de hoogste duurzaamheidseisen, realiseren we een echt bos, én zorgen we voor een levendige stadswijk, waar je kan werken, wonen en recreëren. Alles is inclusief, dus als creatief ondernemer kan je goedkoop en duurzaam een kantoorruimte huren.’
Klinkt te mooi om waar te zijn, waar zit het addertje onder het gras?
‘Een addertje is het niet, maar we zijn als gemeente niet voor de maximale prijs en de hoogste bieder gegaan. De belangrijkste les voor ons sociaal-democraten is: als overheid doe je er toe. Zonder overheid wordt het algemeen belang niet gediend. Je moet daarom normatief durven zijn, een standpunt innemen en op basis daarvan de lijnen uitzetten.
Als je niet uitkijkt, is je woningmarkt binnen de kortste tijd verziekt
Wanneer je dat niet doet, kan je er zeker van zijn dat projectontwikkelaars voor het duurdere en winstgevendere segment kiezen. Het is echt ongelooflijk hoeveel mensen uit de hele wereld naar deze stad komen om in de tech te gaan werken. Op zich is dat heel mooi, maar ze hebben over het algemeen wel meer te besteden dan de mensen uit de volksbuurt. Als je niet uitkijkt, is je woningmarkt binnen de kortste tijd verziekt.’
Hoe voorkom je verder dat Eindhoven veranderd in een enclave voor de happy few?
‘Door te kijken naar wat er maatschappelijk nodig is en de samenwerking te zoeken met partijen die daarin wat kunnen betekenen. Zoals gezegd, wordt er zonder actieve inzet geen goedkope koopwoning (tussen de € 200.000 en € 250.000, red.) neergezet, terwijl die juist nodig zijn. Daarom zijn we nu samen met woningcorporaties aan het kijken hoe je die goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen realiseert en hoe je ze betaalbaar houdt. Alleen bouwen, bouwen is niet voldoende.’
Waarom niet?
‘Simpel gezegd: de eerste eigenaar is dan spekkoper. Wanneer die in de huidige markt zijn huis weer verkoopt, vangt hij de maximale prijs en zit je als gemeente weer zonder betaalbare koopwoningen voor de middengroepen. Je wil langdurig en blijvend betaalbare koopwoningen realiseren voor mensen, die net niet in aanmerking komen voor sociale huur en nu tussen wal en schip vallen.’
En hoe wil je dat doen?
‘Door met de woningbouwcorporatie afspraken te maken. Zij bouwen dan die goedkope koopwoningen en maken zo een koopwoning voor de kleine portemonnee bereikbaar. Er is alleen één hele belangrijke voorwaarde voor de koper: wie verhuist, verkoopt de woning met een laag rendement terug aan de corporatie. Zo houd je die woningen ook in het goedkope segment en maak je ze speculatieproof.’
Is dat niet heel ingewikkeld? Zou een woonplicht niet makkelijker en even effectief zijn?
‘Nee, dan houd je een vergelijkbaar probleem. Je kan mensen niet verplichten om in zo’n woning te blijven wonen. En als ze na een paar jaar verhuizen, heb je alsnog speculatie en zal de eerste eigenaar spekkoper zijn. Woonplicht of niet.’
Woningbouwcorporaties worden geacht zich alleen met een corebusiness bezig te houden en hebben bovendien vaak geen geld in kas door de verhuurdersheffing. In hoeverre is dit haalbaar?
‘We hebben in Eindhoven het geluk, dat onze woningbouwcorporatie wat meer in kas heeft. Maar je hebt gelijk: de strenge landelijke regels rond woningbouwcorporaties maken veel lokale oplossingen onmogelijk. Dat gaat veel verder dan de verhuurdersheffing alleen. In de crisistijd hebben de corporaties vanwege wat rotte appels in de Randstad behoorlijk wat klappen te verduren gekregen en is hun positie behoorlijk verzwakt. Daar hebben we nu last van: voor zowel de bouw van betaalbare woningen als het verduurzamen van bestaande woningen zijn zij essentieel. Het is hoogste tijd voor een herwaardering van de woningbouwcorporatie.’
Wat moet er dan anders?
‘Een hoop. De regels rond woningbouwcorporaties moeten echt versoepeld worden. Als zij woningen willen ruilen, moeten ze overdrachtsbelasting betalen. En nog iets: ik probeer met de woningbouwcorporatie afspraken te maken zodat ze ook in de een villapark sociale huurwoningen gaan realiseren. Mag niet van de Autoriteit Wonen, omdat dat niet corebusiness zou zijn. Dan denk ik: “Jongens, wat is dit nou?” We willen die inclusieve wijken, maar dat lukt niet door landelijke wetgeving.
Dat de verhuurdersheffing heel raar is en anders zou moeten, is iedereen het nu wel over eens. Maar het is echt ongelooflijk hoeveel perverse prikkels er verder in de wetgeving zitten. Hoeveel bureaucratie corporaties moeten doorstaan om bepaalde zaken voor elkaar te krijgen. Combineer dat met de verhuurdersheffing en de almaar stijgende bouwkosten en je begrijpt waarom veel woningbouwcorporaties wel willen, maar niet kunnen bouwen.’
Bijschrift afbeelding: Eindhovense huizen worden tegen steeds hogere prijzen verhuurd aan expats
Afbeelding: Robin Utrecht | Hollandse Hoogte