De positie van huurders in dit land is nijpend: tijdelijke huurcontracten, stijgende huurprijzen en een huurcommissie die met flinke achterstanden kampt. Hoe kunnen gemeenten zelf huurders beter beschermen?
Als wethouder Volkshuisvesting ziet Sjoerd Kuiper veel misstanden in zijn gemeente Maassluis als het gaat om de positie van huurders. Bijvoorbeeld onder arbeidsmigranten die in het nabijgelegen Westland aan het werk zijn en met groepen tegelijk worden ondergebracht in appartementjes. ‘Mensen betalen € 125 huur per week, voor een kamertje of matras, te midden van anderen. Ze durven niet te klagen bij hun huisbaas uit angst eruit gezet te worden.’
Laat staan dat deze huurders naar een huurcommissie zouden stappen. De vraag is of ook of dat laatste veel zoden aan de dijk zet. Uit onderzoek van De Groene Amsterdammer blijkt dat zaken die bij de huurcommissie worden aangebracht jaren kunnen duren en meestal schriftelijk worden afgedaan. Slechts 15% van de zaken komt tot een zitting. Voor mensen die de Nederlandse taal niet of nauwelijks machtig zijn en dus niet in staat zijn hun bezwaar schriftelijk toe te lichten, is dat een drempel.
Volgens de voorzitter van de huurcommissie is er niets aan de hand en werkt zijn organisatie juist heel efficiënt. Over laaggeletterden zegt hij in De Groene: ‘Als je het niet eens bent met een uitspraak moet je dat wel schriftelijk kunnen motiveren. Het is onvoldoende om alleen maar te zeggen: ik ben het ermee oneens.’ Hij geeft toe dat de commissie niet kan nagaan of iedereen in staat is om zo’n verzetsschrift in te dienen. ‘Het is nou eenmaal een schriftelijke procedure.’
Breder patroon
Wethouder Kuiper schrok van het artikel, al zijn de geluiden voor hem niet nieuw: ‘Het illustreert opnieuw hoe de afgelopen decennia huurders steeds meer vanuit het neoliberale gedachtengoed zijn benaderd. Als mensen hun recht willen halen, lopen ze tegen een onbereikbare overheid aan. Terwijl we het juist makkelijker voor deze groepen zouden moeten maken. Als de huurcommissie je al niet bij staat, wie dan wel?’
De huurcommissie is een landelijke instelling. Raadsleden en college hebben er weinig grip op. Daarom bewandelen gemeenten, vaak noodgedwongen, andere wegen om huurders te ondersteunen. De PvdA-wethouder: ‘Dat is voor een kleine gemeente als Maassluis geen sinecure. Wij hebben geen middelen voor bijvoorbeeld een huurteam. Een stad als Schiedam, nog geen 2,5 keer zo groot als Maassluis, krijgt tonnen per jaar ervoor en wij niets. We moeten dus slimmer zijn, bijvoorbeeld door het tegengaan van overbewoning via het bestemmingsplan. Bij ons mogen maximaal drie mensen die niet tot hetzelfde gezin horen in een huis wonen.’
Kuiper: ‘Als de huurcommissie je al niet bij staat, wie dan wel?’
En daardoor ontstaat er een kat-en-muisspel met malafide verhuurders die ruimten aan meer mensen willen verhuren. Kuiper: ‘We controleren gericht op panden die volgens de basisadministratie leeg staan en waarvan wij denken: dat klopt niet. In negen van de tien woningen treffen we dan bewoners aan. Die schrijven we meteen in de gemeentelijke basisadministratie in, goed voor de bijdrage vanuit het Rijk.’
Kuiper zou graag willen dat de gemeenten meer armslag krijgen door wetgeving uit Den Haag. ‘We hebben veel informatie maar die mogen we niet delen, en daarmee geven we ruimte aan slechteriken.’
Dure advocaten
Inmiddels is Maassluis vergevorderd met een vergunning voor eigenaren die woonruimte willen verhuren. Dat idee komt uit studentenstad Groningen, waar PvdA-wethouder Roeland van der Schaaf de maatregel als eerste heeft ingevoerd. Hij zegt: ‘Als gemeente heb je een plicht om huurders te beschermen. We zochten een manier om verhuurders die over de schreef gaan aan te pakken. Door net als bij de horeca de vergunning onder de APV te brengen, kon dat.’
Niet dat de verhuurdersvergunning nu alle problemen direct oplost, tempert Van der Schaaf de verwachtingen: ‘We zijn nu de eerste zaken tegen verhuurders aan het opbouwen en mogen daarin alleen meewegen wat recent is gebeurd. Als je het echt goed wilt doen, moet je meer handhavers in dienst nemen. En dan doel ik niet alleen op boa’s of inspecteurs die aan de voordeur staan, maar ook op juridisch geschoold personeel. Want die vastgoedjongens hebben soms dure advocaten in dienst. Ja, bij de invoering van de vergunning klaagden sommige verhuurders. Maar nette verhuurders zien dit als verbetering voor hun branche.’
Naast de vergunning trof Groningen meer maatregelen. Zoals een halt toegeroepen aan verkamering, het fenomeen dat beleggers een gezinswoning opkopen, opknippen en per kamer verhuren aan bijvoorbeeld studenten. Huurders met vragen over hoge huren of achterstallig onderhoud kunnen terecht bij een gemeentelijk servicepunt, vergelijkbaar met het huurteam in andere gemeenten. ‘Dit servicepunt kost ons geld uit de lopende begroting,’ zegt Van der Schaaf. ‘Gelukkig hebben we actieve studenten die als vrijwilliger meedoen, dat drukt de kosten.’
Van der Schaaf: ‘Eigenlijk tuigen we als gemeente dingen op die wettelijk geregeld moeten zijn’
‘Eigenlijk zijn we als gemeente dingen aan het optuigen die wettelijk geregeld moeten zijn’, verzucht de Groninger. ‘We willen bijvoorbeeld een puntensysteem voor alle woningen, niet alleen de sociale huur. Als je dat systeem netjes toepast, zijn veel huren nog te hoog. Voor een studiootje mag je zo € 700 per maand vragen, alleen al vanwege de WOZ-waarde. Ook de short-stay zou onder de huurregeling moeten vallen. Hier is de huurder aan de goden overgeleverd, in deze markt kan je niks doen.’
Van der Schaaf ziet ook in zijn stad de achterstanden bij de huurcommissie. ‘Terwijl die commissie zo belangrijk is voor de rechtsbescherming van de huurders. De achterstanden moeten weg. Ik vind ook dat we de huurcommissie kunnen versterken door haar boetes of straffen te laten uitdelen. Als een huisbaas te veel huur heeft gevraagd, hoeft hij dat alleen maar terug te betalen. Hij gokt er natuurlijk op dat de huurder helemaal niet naar een commissie of rechter stapt en dus heeft hij winst.’
Bestuursrechtelijke wapens
Ook Karin Schrederhof zou de huurcommissie verstevigd willen zien. Al was het maar omdat de wethouder Wonen in Delft geen financiële middelen heeft om zelf een huurteam op te tuigen. ‘Ik zou graag willen dat iedere gemeente een huurteam bekostigd krijgt vanuit het Rijk. Maar ook dan blijft het een private juridische kwestie tussen huurder en verhuurder, na een huurteam komt altijd de huurcommissie of de rechter eraan te pas.’
In deze gemeente in Zuid-Holland valt ruim de helft van de woningen onder sociale huur, meestal in handen van de corporaties. ‘Daar gaat het over het algemeen goed, corporaties handelen klachten adequaat af via een regionale klachtencommissie. Het zit hem vooral in de particuliere sector waar het fout gaat.’
Schrederhof: ‘Vooral in de particuliere sector gaat het fout’
Bestuursrechtelijk heeft een gemeente wel degelijk een aantal wapens, zegt Schrederhof. ‘Denk aan geluidsoverlast, wat in een studentenstad als de onze nog weleens voorkomt. Dan kan de burgemeester via die weg ingrijpen.’ Bij misstanden gaat Schrederhof in gesprek, vooral met de grotere particuliere verhuurders. ‘Die zitten echt niet op slechte publiciteit te wachten. En eigenaren van woningen die heel slechte staat van onderhoud zitten, kun je als gemeente natuurlijk aanschrijven.’
Net als in Groningen maakte ook Delft een einde aan verdere verkamering. ‘In veel wijken hebben ouders van studenten een pand gekocht, en inmiddels wonen daar dan veel leden van een van de verenigingen. Als gemeente proberen we samen met de eigenaren te sturen op de leefbaarheid van die woningen.’ Schrederhof maakt zich zorgen over de tijdelijke huurcontracten. ‘Mensen zullen daardoor minder snel met misstanden naar de huurcommissie of rechter stappen, omdat ze bang zijn dat hun contract niet wordt verlengd.’
Meldpunt tegen foute verhuurders
En dat laatste dreigt sneller als de huisbaas bij een volgende huurder nog hogere prijzen kan vragen. Vooral in de particuliere sector gaat er dan ook veel mis, zegt ook de Woonbond op basis van haar eigen meldpunt commerciële verhuur. ‘Te hoge huurprijzen, onduidelijkheid over hoge servicekosten, tot bedreigingen en intimidaties aan toe,’ ziet woordvoerder Marcel Trip.
De Woonbond juicht toe dat gemeenten meer oog krijgen voor misstanden op de particuliere markt, zegt Trip: ‘Een verhuurdervergunning en een opkoopbescherming helpen echt om malafide eigenaren aan te pakken. Wel moet je oppassen dat er geen waterbedeffect naar omringende gemeenten ontstaat.’ Dat laatste is straks wellicht verleden tijd. ‘Mede dankzij jarenlange lobby van de Woonbond krijgen gemeenten straks meer ruimte om foute verhuurders aan te pakken. Het ministerie heeft een nieuwe wet in de maak die huisjesmelkers wil aanpakken.’
De Woonbond zou graag zien dat met deze wet iedere gemeente een huurteam krijgt. ‘Dat is een goede investering in de rechtspositie van huurders. Zo krijg je kennis van het huurrecht en ondersteuning voor het halen van je recht aan de voordeur. Het puntensysteem is tamelijk ingewikkeld, daar kan een kenner je echt bij helpen.’
Afbeelding: Peter Hilz | ANP