Met minister Hugo de Jonge weet je een ding zeker: het is nooit saai. Ook op Volkshuisvesting lanceert de CDA’er het ene plan als het andere nog niet geland is. Gezien de wooncrisis is wat vaart zeker niet verkeerd, maar volgen op de woorden ook daden?
Voorlopig praat Hugo vooral veel
Sjoerd Kuiper
Sjoerd KuiperWethouder in Maassluis
Er veranderen nogal wat wetten rondom wonen. Goede zaak?
‘De richting waarop minister Hugo de Jonge beweegt, is in z’n algemeenheid goed. Je ziet dat een minister voor volkshuisvesting in de afgelopen periodes node is gemist, en dat probeert hij weer recht te trekken. De uitwassen probeert hij te bestrijden met de wetten. Ik deel de inhoud van de agenda dan ook helemaal.’
Maar?
‘Ja, elke keer als we dan uitkomen bij het “hoe” gaat het mis. Dan zie je toch weer dat hij vooral de minister is die iets roept, maar verder niks doet. Want het instrumentarium is echt onvoldoende om iets met die wetgeving te doen. Geef ons de middelen, maar ook de ruimte om echt bij te sturen. Daarnaast zie je dat de wetten niet inzetten op preventie, maar op het oplossen van misstanden.’
Wat heb je voor ogen?
‘Voor nieuwe woningbouwprojecten kunnen we bijvoorbeeld wel eisen dat een derde sociale huur moet zijn, maar heel veel woningbouwplannen zijn veel ouder. Daarin is dat percentage niet opgenomen.’
En dan?
‘Dan moet ik met de pet onder de arm vragen bij de ontwikkelaars of ze de plannen kunnen wijzigen zodat er voldoende woningen komen met een betaalbare huur. Waar de ontwikkelaars helemaal geen behoefte aan hebben, omdat het wat meer crescendo gaat in de bouwsector. Zij willen geld blijven verdienen. Het marktdenken is wat dat betreft té dominant in deze wetgeving.’
Hoe moet het dan wel?
‘Je zou dit soort langlopende contracten moeten kunnen openbreken, of ervoor moeten zorgen dat je een publiekrechtelijk instrument hebt, dat boven de privaatrechtelijke overeenkomst komt te liggen. Te vaak vallen goedkope en middeldure huizen af bij ontwikkelaars, omdat ze onvoldoende winst kunnen maken. Door een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten, kun je het gewenste percentage afdwingen, zodat er echt betaalbare woningen komen. Het is soms net een olietanker die je probeert bij te sturen: die verandert ook heel langzaam van koers.’
Er wordt qua uitvoering van de nieuwe wetten heel veel bij de gemeenten gelegd. Bijvoorbeeld handhaving. Wat vind je daarvan?
‘Bij de Wet goed verhuurderschap moeten we als gemeenten bijvoorbeeld meer gaan handhaven. Maar dat is best lastig: je moet een dossier opbouwen, je moet mensen hebben die de handhaving doen. We krijgen er amper extra geld voor, zo’n € 20.000 voor de hele uitvoering. Dat is onwerkbaar; het is pionieren zonder budget. Het is wettelijk, maar ook financieel niet goed geregeld, waardoor de uitvoering onvoldoende is.’
Wat zou jullie helpen?
‘Als de Rijksoverheid harde normen stelt. Geef ons instrumenten en kaders mee, zonder dat we als 340 gemeenten allemaal het wiel opnieuw moeten uitvinden. Daar speelt de VNG ook een belangrijke rol in. Of als je het hebt over handhaving: waarom mogen we daar niet standaard een post voor opnemen in je leges?’
Die snap ik niet helemaal.
‘Ontwikkelaars betalen voor een vergunning, onderdeel van de leges zou ook best handhaving kunnen zijn: je zou dat moeten kunnen doorbelasten aan de ontwikkelaar. Natuurlijk ga je ervan uit dat iemand ten goede handelt, maar handhaving gaat ten koste van de algemene pot. Dat gaat dus ook ten koste van andere investeringen, die je als gemeente voor de samenleving zou willen doen. Het is wat mij betreft rechtvaardiger als degene die er profijt van heeft, ook betaalt.’
Wat zou je nog anders willen zien?
‘Onder de Wet goed verhuurderschap moet een meldpunt komen voor onder andere arbeidsmigranten. De wetswijziging verplicht gemeenten om zo’n meldpunt in te richten voor 1 juli 2023. Maar ja, zoals in veel van deze wetten zit de AVG ons weer in de weg: informatie delen is daardoor bijvoorbeeld nagenoeg onmogelijk. Ook daarin zou verandering moeten komen.’
Wetten keihard nodig
Martijn Balster
Martijn BalsterWethouder in Den Haag
Zijn al die wetten wel nodig?
‘Keihard. We moeten kunnen handhaven op te hoge huurprijzen. In een stad als Den Haag is het wildwest waar het gaat om huren in de vrije sector en zijn de controlemiddelen van de gemeente beperkt. De nieuwe wet gaat daar verandering in brengen.’
Hoe precies?
‘Straks kunnen we waarschuwingen geven, een last onder dwangsom en bestuurlijke boetes opleggen om naleving van zowel de Wet goed verhuurderschap als de Wet betaalbare huur af te dwingen. Als laatste middel kunnen gemeenten zelfs overgaan tot inbeheername van een of meerdere woningen van een verhuurder waar het veelvuldig misgaat.’
Meer toezicht en handhaving komt er terug in de nieuwe wetten. Is dit haalbaar?
‘De gemeente Den Haag krijgt € 460.000 (eenmalig) voor de implementatie en € 560.000 (jaarlijks) voor de handhaving van de Wet goed verhuurderschap. Het Rijk gaat ook financieel bijdragen aan de uitvoering van de Wet betaalbare huur, die nog niet is aangenomen. Hoeveel dat wordt, is nog onduidelijk.’
Wat gaan jullie doen?
Met de Wet goed verhuurderschap starten we met een verhuurvergunning in een deel van de stad, waar relatief veel misstanden zijn. Hier gaan we handhaven op onder andere huurprijzen. Op die manier kunnen we ervaring opdoen met de handhaving. Handhaving doen we steekproefsgewijs, maar ook naar aanleiding van meldingen bij het meldpunt dat verplicht wordt.’
Nog niet in de hele stad dus?
‘Wanneer gemeenten over hun hele grondgebied moeten gaan handhaven op huurprijzen, zal er extra capaciteit moeten komen. We hopen met de ervaringen die we opdoen met de verhuurvergunning wat meer zicht te krijgen op de capaciteit die dit vraagt en zullen het Rijk vragen dan ook navenant bij te passen. Dat is cruciaal.’
En verder nog zaken die ontbreken?
‘Daarnaast pleiten we als gemeente voor een landelijk huurregister, waarin huurcontracten met huurprijzen geregistreerd moeten worden, zodat we ook administratief kunnen controleren.’
Hoe gaan jullie het meldpunt in Den Haag inrichten?
‘In Den Haag hebben we al een meld- en steunpunt Woonoverlast, dat we met enkele aanpassingen geschikt aan het maken zijn om ook meldingen in het kader van de Wet goed verhuurderschap te kunnen verwerken. Verder worden de medewerkers bij de Haagse Pandbrigade klaargestoomd om met de nieuwe regels aan de slag te gaan.’
Klinkt veelbelovend. Lukt het ook voor 1 juli?
‘We verwachten dit, ondanks de korte voorbereidingstijd tussen het aannemen en in werking treden van de wet, per 1 juli werkend te hebben. Hierbij speelt mee dat we als Den Haag intensief betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de wet, waardoor we al eerder begonnen zijn met de voorbereidingen. Er zijn echter ook signalen van met name kleinere gemeenten die meer moeite hebben met het op tijd inrichten van een meldpunt.’
Hoe voorkomen jullie mogelijke willekeur die kan ontstaan uit de verhuurvergunning die in sommige gebieden ingesteld mag worden?
‘Dat doen we door goed te onderbouwen waar de vergunning wordt ingevoerd, namelijk daar waar problemen rondom particuliere verhuur (zoals overbewoning, verkrotting van woningen) de leefbaarheid onder druk zetten. De verhuurvergunning voor arbeidsmigranten kan overigens wel voor de hele gemeente ingesteld worden.
Verder bestaat de Wet goed verhuurderschap ook uit een aantal algemene regels, waaraan alle verhuurders van woningen zich moeten houden en waarop de gemeente ook zal handhaven. Hiermee gaan we goed verhuurderschap ook in de gebieden, waar straks geen vergunningplicht geldt afdwingen. Verhuurders die er een potje van maken, kunnen overal in de stad straks rekenen op stevige handhaving op misstanden.’
Zijn de verhuurvergunningen voor accommodaties voor arbeidsmigranten voldoende om malafide verhuurders aan te pakken?
‘Of het voldoende is zal nog moeten blijken. Hiermee wordt een norm gesteld, die in ieder geval een verbetering is ten opzichte van de huidige situatie. Gemeenten waar dit soort (groeps)huisvesting aanwezig is, kúnnen een dergelijke vergunning instellen, wanneer ze noodzaak en proportionaliteit kunnen aantonen. Om de vergunning vervolgens ook te laten werken, zal er natuurlijk ook gehandhaafd moeten worden.’
Gaan jullie dat ook doen?
‘Met de komst van de Wet goed verhuurderschap zijn in de algemene regels maatregelen genomen die bijdragen aan betere regels voor huisvesting van arbeidsmigranten, zoals de schriftelijkheidsvereiste voor huurovereenkomsten, het loskoppelen van de arbeids- en huurovereenkomst. Bovendien beschikt de gemeente Den Haag over stevige lokale regelgeving om misstanden rond de huisvesting van arbeidsmigranten tegen te gaan. Daarom benutten wij deze mogelijkheid uit de wet niet.’
Iets heel anders: in de Wet betaalbare huur is opgenomen dat woningen met Energielabel A extra punten krijgen en met energielabel E aftrek. Blijven mensen met een laag inkomen zo niet in de slecht geïsoleerde woningen zitten, waardoor ze de lagere huurprijs alsnog betalen via hogere energielasten?
‘Dan betalen ze in ieder geval niet én een hoge huurprijs én hoge energielasten. Het idee is dat verhuurders op deze manier gestimuleerd worden om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Het is de wortel. Het Rijk maakt bovendien plannen voor de stok, namelijk een verhuurverbod voor E, F en G labels vanaf 2030.’
Afbeelding: Bart Maat