In gelul kun je niet wonen, in een leeg kantoor wel
Bouwen voor de leegstand. Niemand wil het, en toch gebeurt het. Op grote schaal zelfs. Vooral kantorenpanden schieten nog steeds als paddenstoelen uit de grond zonder dat zich daarvoor een koper of huurder meldt. Wat te doen met al die lege ruimte? Slopen of ombouwen? En hoe zit het met de belangen van de overheid en de marktpartijen? Lokaal Bestuur vroeg aan Michiel Mulder (raadslid in Amsterdam) en Anne Koning (ex-wethouder van Delft, nu statenlid) wat we van gemeenten en provincies mogen verwachten.
De kantorenleegstand in ons land heeft een record bereikt. Eind juli stond 7,03 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dat is ruim 14 procent van de totale kantorenvoorraad. Volgens NVM Business, de zakelijke tak van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars, hebben vooral het midden en zuiden te maken met grote leegstand. Gevolgen: steeds meer vrijkomende bestaande kantoorruimte, terwijl de nieuwbouw doorgaat. Een bewijs dat er nog steeds gebouwd wordt voor de leegstand. De vraag is dan ook hoe de enorme hoeveelheid ruimte beter kan worden benut.
In maart van dit jaar besloot minister Donner van Binnenlandse Zaken dat leegstaande kantoren vanaf volgend jaar mogen worden omgebouwd tot woningen. Donner wil daarvoor de bouwvoorschriften versoepelen. Een kamermeerderheid pleitte daarnaast voor een BTW-verlaging voor de ombouw van kantoorruimte naar woonruimte van 19% naar 6%. Op die manier hoopt de Tweede Kamer dat meer eigenaren ervoor zullen kiezen om leegstaande kantorenpanden om te bouwen.
Slopen of verbouwen?
Of dat ook gaat gebeuren is nog maar de vraag. Niet elk pand is geschikt om te verbouwen en veel van de bestaande kantorenvoorraad is sterk verouderd en daardoor niet geschikt om in te wonen. Bovendien: voor wie wil je eigenlijk verbouwen? Wie gaat er straks in de omgebouwde kantoren wonen? Starters, de beter gesitueerde tweeverdieners, Jan Modaal of mensen met lage inkomens? Allemaal vragen die beantwoord moeten worden voordat de eerste stap kan worden gezet naar wooncomplexen die ook nog eens op locaties staan waar menigeen niet als eerste voor kiest bij het zoeken naar een woning. Slopen dan maar? Volgens minister Donner zou dat voor verouderde panden het beste zijn. ‘Dan komt er ook weer ruimte vrij voor nieuwbouw’. Maar over welke nieuwbouw heeft de minister het eigenlijk? Nog meer nieuwe kantoren voor de leegstand?
Er is nog een belangrijk punt dat meespeelt in de discussie over leegstaande kantorenpanden: de financiële belangen en de financiële stabiliteit in tijden van economische crisis. De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwde in april in het rapport ‘Overzicht financiële stabiliteit in Nederland’ voor grote prijsdalingen op commercieel vastgoed die banken zouden dwingen tot behoorlijke afschrijvingen. Banken zijn daarom huiverig voor structurele leegstand van kantorenpanden. Volgens DNB-voorzitter Hoogduin is een adequate waardering van het vastgoed van groot belang. Een groot deel van het geld van banken zit tenslotte in beton en stenen en al te grote prijsdalingen (onder andere door bestemmingswijzigingen) zou betonrot kunnen betekenen in de fundamenten van Nederlandse banken.
Amsterdam pakt leegstand aan
En wat vervolgens te doen met de woningnood in grote steden als bijvoorbeeld Amsterdam en Rotterdam? ‘In gelul kun je niet wonen’. Deze beroemde uitspraak van wijlen staatssecretaris en wethouder Jan Schaefer haalde Michiel Mulder, PvdA-raadslid in Amsterdam, aan tijdens zijn toespraak bij de presentatie van een motie die de weg vrij moest maken voor de ombouw van kantorenpanden tot woningen. Mulder voegde eraan toe: ‘in een leeg kantoor gelukkig wel.’ Mulder (en de zijnen) pleitten er in de motie voor om de regels voor welstand, milieu en geluid te schrappen en om eisen te stellen bij de uitgifte van nieuwe kantoorruimte. De gemeente mag een inspanning vragen in bestaande en veroorzaakte leegstand. Dat is hard nodig, want ook in Amsterdam wordt met de regelmaat van de klok nieuwe kantoorruimte opgeleverd terwijl de stad goed is voor een vijfde van de totale leegstand in ons land. Dat de gemeente Amsterdam zich bewust is van de problematiek bleek uit het feit dat de motie vrijwel unaniem (alleen de Partij voor de Dieren stemde tegen) werd aangenomen.
Geen luxe-eisen stellen
Sinds de motie door de raad is, is er volgens Michiel Mulder al veel gebeurd. GroenLinks- wethouder Maarten van Poelgeest voert uitspraak van de raad enthousiast uit.
‘Deze motie is natuurlijk wel het maximale wat wij als gemeente kunnen doen, maar de uitvoering gaat zeer voorspoedig. De druk op de ruimte in Amsterdam is erg groot. Het kan zo niet verder. Daarom moet er goed gekeken worden naar de kwaliteitseisen voor dergelijke panden. Die zijn substantieel. Er zijn nogal een aantal ‘luxe-eisen’ ingeslopen de laatste jaren. De woonvraag in Amsterdam is geen vraag naar woningen van hele hoge kwaliteit. Daarom moeten we ook geen eisen stellen, zeker geen luxe-eisen. Het zijn vaak de jonge, creatieve mensen die grote moeite hebben om binnen te komen op de woningmarkt in Amsterdam. Voor sociale huurwoningen zijn er enorme wachtlijsten. Voor hen zou dit dus een prachtige oplossing kunnen zijn.’
Mulder vindt dat banken niet moeten schromen om al te hoge boekwaarden van kantorenpanden in hun administraties af te waarderen. ‘Met die waarden hou je een illusie in stand. Dat moet je niet willen. Daarom zouden de marktpartijen eens kritisch moeten kijken naar die boekwaarden en nieuwe regels moeten opstellen waaraan die waarden in jaarverslagen moeten voldoen. Het zouden reële marktwaarden moeten zijn. Dat mag je, vind ik, eisen. Je houdt elkaar nu namelijk collectief voor de gek. Banken hebben wat dat betreft boter op hun hoofd. Ze houden hun mond zolang het geld voor rente en aflossing binnenkomt, terwijl ik denk dat een reëel prijsniveau kan bijdragen aan een oplossing voor de ruimtevraag en op de lange termijn zelfs financieel voordelen kan opleveren.’
Wonen en werken
‘Daarvoor moet je wel lef hebben en visie durven te ontwikkelen, bijvoorbeeld als het gaat om de functies wonen en werken. In Nederland huldigen we al jaren het standpunt dat wonen en werken strikt gescheiden moeten zijn. Gelukkig komen we daar zo zachtjesaan van terug en wat mij betreft terecht. Ik denk namelijk dat het ombouwen van kantorenpanden tot woningen een positieve invloed kan hebben op de omgeving waar die panden staan. Dat kunnen aantrekkelijke gebieden worden waar het goed wonen en werken is.’
Inmiddels lijken alle partijen, zowel overheid als markt, zich bewust van het gevaar van structurele leegstand. Minister Schulz van Haegen (Infrastructuur en Milieu) stuurde op 8 maart het ‘Actieplan Leegstand Kantoren’ naar de Tweede Kamer. Zij wil vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen en de kantorenmarkt weer gezond maken. Het Rijk is op dit moment bezig om te kijken of planologische, juridische en fiscale regels hiervoor beter kunnen worden benut. In het najaar moeten de eerste resultaten daarvan op tafel liggen.
Bovendien zijn er meer mogelijkheden voor de transformatie van leegstaande kantoren.
Een pand zou ook geschikt kunnen worden gemaakt voor functies als bijvoorbeeld studentenhuisvesting, scholen, zorg, hotel of zelfs intensieve tuinbouw.
Rol provincie
Ook op provinciaal niveau wordt er gesproken over de kantorenleegstand. D66-kamerlid Kees Verhoeven zei begin dit jaar dat provincies de bevoegdheid krijgen om gemeenten terug te fluiten bij bouwprojecten. PvdA-kamerlid Jacques Monasch reageerde daarop met de uitspraak dat provincies allang de bevoegdheid hebben om hun macht te laten gelden maar nog moeten leren hun verantwoordelijkheid te nemen.
Anne Koning was tot vorig jaar wethouder ruimtelijke ordening van de gemeente Delft en is op dit moment statenlid voor de PvdA in Zuid Holland. Ze is het eens met Monasch, maar wil wel een nuance aanbrengen. ‘Het is denk ik niet altijd een kwestie van je verantwoordelijkheid niet willen nemen. Bestuurslagen moeten wel helder hebben welke middelen ze kunnen en mogen gebruiken om te sturen. Dat is lang niet altijd duidelijk. Daarbij is kantorenleegstand net zo goed een gemeentelijk als een regionaal of provinciaal probleem. Ik vind daarom dat je het probleem moet oplossen waar het zich afspeelt. Dat kan de gemeente zijn, maar ook de provincie. Afhankelijk van wie op dat moment het dichtste bij de partijen of inwoners staat.’
Leegstand loont
Ook Zuid-Holland kampt met aanzienlijke kantorenleegstand. Anne Koning: ‘Dan heb ik het niet over frictieleegstand, want dat moet kunnen. Als bedrijven verhuizen staat een pand weleens een tijdje leeg. Dat is een gegeven. Ik vind wel dat structurele leegstand moet worden aangepakt. Het is toch zonde dat er zoveel leeg staat en dat er aan de andere kant zoveel vraag naar ruimte is. Ombouwen kan op van allerlei manieren, van woningen tot studentenhuisvesting of een voorziening voor daklozen of verslaafden.’ Koning moet echter nog wel zien of marktpartijen in het hele land de daad bij het woord zullen voegen. ‘Anders had men dat volgens mij al veel eerder gedaan. Ik hoorde laatst iemand zeggen dat het lonend is om panden leeg te laten staan. De eigenaar mag de kosten van leegstand immers aftrekken van de winst en hoeft daardoor minder vennootschapsbelasting te betalen. Waarom zou je dan moeite doen om te investeren in andere functies als die minder opleveren?’
De belangen van de marktpartijen zoals beleggers, projectontwikkelaars en banken zullen volgens Anne Koning leidend blijven wat betreft de kantorenleegstand. Daar waar Michiel Mulder positieve ontwikkelingen ziet in Amsterdam, houdt Anne Koning een slag om de arm. Volgens beiden is het echter positief dat de overheid (ook lokaal) haar verantwoordelijkheid neemt, partijen bij elkaar probeert te brengen en bereid is om regels te schrappen, te versoepelen of aan te passen. Anne Koning: ‘Voor mij is wethouderssocialisme zeker geen vies woord.’
Met de partijen om tafel, moties en actieplannen op de bureaus en de uitgesproken intenties is het dus wachten op de eerste omgebouwde kantorenpanden en de functie die ze uiteindelijk krijgen. Tot dan is het vanuit de file nog staren naar ramen waarachter niemand te zien is, langs de A4, de A10, de A20 en al die andere Rijkswegen.