Deze website gebruikt cookies

Voor een volledige werking van de website worden cookies op uw computer gezet.
Daarnaast worden cookies geplaatst voor het bijhouden van bezoekersgedrag binnen Google Analytics, de werking van social media knoppen en reactiemogelijkheiden op blogberichten.
Wil je meer informatie over hoe www.lokaalbestuur.nl om gaat met uw privacy en welke cookies worden opgeslagen, lees dan ons cookiebeleid.

Inloggen mijn CLB

Weggejaagd uit de stad

Marjolein Wessels

De druk op de woningmarkt neemt toe. Er is vooral veel vraag naar huurwoningen met een prijs tussen de € 710 tot 1.000 per maand: de middenhuur. Aangezien de vraag vele malen groter dan het aanbod is, schieten de prijzen omhoog. Net afgestudeerden met een tijdelijk contract en gezinnen met middeninkomens komen hierdoor in het nauw. Een koopwoning is niet mogelijk, sociaal huren mag niet.

Martijn Eskinasi is onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Hij doet al jaren onderzoek naar het middensegment in de huurmarkt. ‘In de jaren zeventig was het middensegment groot; er was toen minder koop en meer huur. Een aanzienlijk deel van de huur was in handen van particulieren. Gedurende de volgende decennia zijn de woningcorporaties en de koopsector sterk gegroeid. Zij kregen beide steun van de overheid: de corporaties in de vorm van subsidies en de koper in de vorm van hypotheekrenteaftrek. Eigen woningen en woningcorporaties verdrongen zo de particuliere sector. De kosten voor wonen zijn bij hen lager door de staatssteun.’

Door beleidswijzigingen neemt de vraag naar huurwoningen in het middensegment toe. Zo zijn de regels voor een hypotheek strenger geworden en komen minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Daar komt nog eens bovenop dat er de afgelopen jaren vanwege de crisis maar weinig werd gebouwd. De grote vraag en het beperkte aanbod zorgt voor grote problemen. Vooral in grote steden als Amsterdam en Utrecht, maar ook in middelgrote steden als Haarlem, Eindhoven, Den Bosch, Amersfoort en Groningen. Het PBL draagt een aantal mogelijke oplossingen aan. Eskinasi: ‘Sinds kort kunnen gemeenten de bestemming “middensegment huur” of “vrije huur” in het bestemmingsplan opnemen. Dat betekent dat het huurwoningen moeten blijven en dat ze dus niet verkocht mogen worden. De maximale aanvangshuur en de maximale huurprijsstijging kun je ook in het bestemmingsplan vastleggen, om prijsstijgingen te voorkomen. Je mag als gemeente onder voorwaarden ook korting geven op grond voor middenhuur.’

Woningcorporaties en middenhuur

Ook woningcorporaties kunnen iets betekenen voor deze doelgroep, denkt Eskinasi. ‘Het is voor corporaties niet verboden om iets in het middensegment te doen; deze woningen mogen alleen geen staatssteun meer krijgen. Wanneer een gemeente signaleert dat huurwoningen in het middensegment nodig zijn, en kan aantonen dat beleggers zijn afgehaakt, kan de corporatie hiervoor in beeld komen.’

De wet biedt nu ook al mogelijkheden voor middenhuur

Corporaties kunnen dus zelf woningen verhuren in het middensegment. ‘De huurprijs bepaal je als corporatie zelf, en hoeft dus niet de hoofdprijs te zijn. Het zijn keuzes die je met elkaar moet maken; woningcorporaties en wethouders. Je kunt huurwoningen zo flexibeler inzetten, maar die vrijheid heeft een prijskaartje, want je mist de fi nanciële steun. Corporaties en gemeenten kunnen samen bepalen of dat kansrijk is.’

Ook de verkoop van sociale huurwoningen aan beleggers kan volgens Eskinasi helpen om het middensegment te vergroten. ‘Corporaties hebben veelal een grote woningvoorraad, maar hun doelgroep verandert: er zijn steeds meer ouderen en alleenstaanden. Je zou als corporatie je bestand kritisch moeten doorlopen en kijken of je ze kunt verkopen. De opbrengst kan worden geïnvesteerd in andere sociale huur, zoals het bouwen van kleinere woningen, of het nemen van duurzaamheidsmaatregelen.’

Samenwerkingstafel

Rob van Gijzel is door minister Blok aangesteld om als voorzitter van de Samenwerkingstafel de middenhuur een duw in de goede richting te geven. De oud­burgemeester van Eindhoven startte op 1 januari 2017 en heeft in de afgelopen maanden al verschillende partijen om tafel gekregen. Landelijk zette hij onder meer de Woonbond, VNG, NVM, Bouwend Nederland bij elkaar om samen oplossingen te zoeken. Ook lokaal is hij aan de slag. In Amsterdam, Hoorn, Delft, Groningen, Tilburg en Arnhem starten de lokale samenwerkingstafels dit jaar. Voor Van Gijzel is die lijst nog lang niet compleet. Hij merkt dat het werkt om partijen letterlijk met elkaar aan tafel te zetten. ‘We brengen de wethouder, de corporaties, huurdersverenigingen en projectontwikkelaars bij elkaar. Er is de afgelopen jaren veel over elkaar gesproken, maar te weinig met elkaar gesproken en gezamenlijk naar oplossingen gezocht. Dat wil ik met de samenwerkingstafel doorbreken. We laten de partijen een gezamenlijk belang zien. De urgentie is groot, dat zien alle partijen. Als je bij elkaar zit, zie je de ander ook bewegen, dat helpt. We moeten niet naar elkaar wijzen, maar samen de schouders eronder zetten. Met uitspraken als “dat hebben we al geprobeerd en het lukt toch niet” maak ik korte metten. Dat zijn echte proceskillers. Zeg dan wat het probleem is, dan gaan we oplossingen zoeken.’

De methode werkt. ‘Vooraf was het lastig; men begreep elkaar niet goed. Nu is er bij iedereen enthousiasme. In elke gemeente waar we hebben gezeten, is er resultaat. Natuurlijk zitten de marktomstandigheden nu ook mee. Maar ik zie ook dat beleggers akkoord gaan met een iets lagere opbrengst, dat gemeenten niet alles eruit willen halen en dat bouwers een solide proces volgen. Het is een traject van jaren natuurlijk: de opgave is enorm. We moeten zo snel mogelijk aan de gang. Mijn doel is dat we over een jaar of twee zeggen “hadden we dit maar eerder gedaan”.’

Schaarste in de praktijk

Eén van de steden waar Van Gijzel de samenwerkingstafel heeft gestart, is Groningen. Wethouder Roeland van der Schaaf is positief. ‘Het traject is net gestart, maar ik zie al veel bereidheid om mee te denken. Ik heb er vertrouwen in; het moet kunnen lukken in Groningen. De overheid kan veel, maar het is een politieke keuze. Je moet niet alleen kiezen voor het geld, maar voor de ongedeelde stad.’

Groningen heeft een jonge bevolking. Deze mensen verdienen vaak teveel voor sociale huur, maar kunnen of willen niet kopen. ‘Studenten en rijken lukt het wel, maar mensen met lage en middeninkomens hebben moeite om hier een plek te vinden. Daarom hanteren we het uitgangspunt dat bij elke nieuwe ontwikkeling er sociale huur, middenhuur én koop moet komen. Er is aan alle segmenten behoefte en ik wil dat Groningen een ongedeelde stad blijft; een stad voor iedereen.’

In Houten is de woningmarkt eveneens zeer gespannen. ‘Houten was een groeikern, een Vinex-locatie, de ligging is gunstig; iedereen wilde hier wonen. Er is veel te luxe gebouwd en vooral gekozen voor financieel rendement. In sociale huur en middenhuur is weinig geïnvesteerd,’ legt wethouder Jocko Rensen uit. ‘Als PvdA hebben we hier echt een belangrijke taak. Wij hebben ook oog voor de mensen die minder schreeuwen, hard werken, een middeninkomen hebben en een fatsoenlijke woning zoeken.’

Wonen gaat om meer dan een dak boven je hoofd

Vorig jaar stelde Houten de Woonvisie vast. ‘Daarin hebben we hardop de knelpunten benoemd. Dat helpt in de politieke discussie. Nu moeten we realistische stappen zetten.’ Die knelpunten zitten vooral in de onderkant van de woningmarkt. ‘80% van het woningbestand van de woningcorporatie zit boven de liberaliseringsgrens; er is hier nooit passend gebouwd voor kleinere huishoudens met een laag inkomen.’ Dat legt een grote druk bij woningcorporatie Viveste. ‘Zij staan voor een enorme opgave: het woningbezit moet transformeren naar sociale woningbouw. Wij kunnen ze helpen door ze goed in positie te brengen en creatieve oplossingen te zoeken, bijvoorbeeld met projectontwikkelaars en beleggers.’

Daarbij is de beschikbare grond schaars. ‘In Houten is vrijwel geen hoogbouw, en we hebben een mooi buitengebied. We moeten de politieke discussie starten over hoogbouw en bouwen buiten de ring.’ Rensen vindt dit hard nodig, juist in een stad die zo hard gegroeid is. ‘We zijn een stad van 50.000 inwoners. We hebben een enorme mooie infrastructuur, maar nu moeten we de ziel van Houten ontwikkelen. Dan is diversiteit belangrijk, vanuit verschillen de samenleving opbouwen en geen selectie aan de poort op basis van je inkomen. We moeten niet roepen dat mensen dan maar buiten Houten moeten gaan wonen. Huizen bouwen lijkt een doel, maar het is een middel. Wat voor samenleving wil je zijn?’

Gebrekkige doorstroming

In Arnhem zit de PvdA in de oppositie. ‘Arnhem is geen gemiddelde stad. Bijna de helft van de totale woningvoorraad is hier sociale huur,’ zegt raadslid Eric Greving. ‘In sommige wijken is zelfs 96% van de woningen sociale huur. En toch hebben we een tekort: wachtlijsten voor sociale huur zijn lang en de vraag is groot. Dat komt deels omdat er een grote groep mensen met een laag inkomen is, maar ook door onvoldoende doorstroming. 23% van de mensen woont te goedkoop voor het inkomen dat ze hebben. Als zij verhuizen naar een duurdere huurwoning komt sociale huur vrij. Daar moet dus iets gebeuren.’

In 2015 stelde de raad de Arnhemse Woonprincipes vast. De PvdA diende een motie in met de PvdD en de SP om vier zaken mee te nemen in het beleid. ‘In de motie hebben we vastgelegd dat sociale woningen alleen mogen worden verkocht als dit bijdraagt aan een goede woonruimteverdeling. Je zorgt dan voor doorstroming naar middenhuur en maakt geld vrij voor sociale woningbouw.’

In Arnhem kan de doorstroming van sociale naar middenhuur beter

Ook vroegen de fracties het college om een mogelijkheid voor woonlastengarantie aan te bieden. Soms zitten ouderen lang in een sociale huurwoning. Ze willen wel kleiner wonen, maar niet tegen een veel hogere huur. ‘Daar willen we wat aan doen. Daarnaast willen we meer maatwerk voor huurders. Daarvoor moet de wethouder kijken of woningcorporaties tijdelijk de huur kunnen verlagen, wanneer sprake is van een plotselinge inkomensdaling.’

‘Tot slot hebben we het college gevraagd om de mogelijkheid van doorstroomcontracten te onderzoeken,’ zegt Greving. Dat betekent dat je bij starters op de woningmarkt na een aantal jaren kijkt of hun woonsituatie nog past bij hun inkomen. Er wordt nu door het college aan gewerkt. ‘Daarbij is het essentieel dat de doorstroming op gang komt. Het gaat er uiteindelijk om dat de hele woningmarkt weer goed gaat werken.’

Bouwen in regionaal verband

In Velsen is de woningmarkt minder gespannen, zegt wethouder Ronald Vennik. Maar Velsen is wel onderdeel van de metropoolregio Amsterdam. In deze regio moeten 250.000 woningen worden bijgebouwd. ‘Corporaties zijn de belangrijkste leveranciers voor deze woningen. In overleg met de gemeente gaat sociale huur naar middenhuur. De vraag naar middenhuurwoningen is groot, maar het aanbod niet. En ondanks de hoopvolle geluiden van minister Blok willen nog te weinig marktpartijen die leemte opvullen.’

Velsen werkt daarom samen met buurgemeenten Beverwijk en Heemskerk, zegt Vennik. ‘Door ontwikkellocaties te bundelen willen we ontwikkelaars interesseren. Daarbij is het zaak om de regio in het zonnetje te zetten, ook voor potentiële inwoners. Hier kan je in potentie wel betaalbaar wonen. Een eengezinswoning in plaats van een krap appartement. De prijs-kwaliteit verhouding is gewoon heel goed. Dat mogen de mensen best weten.’

 

Afbeelding: Werry Crone | Hollandse Hoogte

Uit publicatie Lokaal Bestuur, Jaargang 41 nr. 2
Reageer

Gerelateerde artikelen:

Kirsten Verdel

Bewust een wijk laten verloederen, een goed idee!

Lees artikel

Carry Cramer, Bulent Isik, Pim van Kampen, Maarten van der Laan, Anita van Ham

Toeristen in sociale huurwoningen: ja of nee?

Lees artikel

Marjolein Wessels

Langer thuis wonen: op zich goed, maar tempo ligt te hoog

Lees artikel