Deze website gebruikt cookies

Voor een volledige werking van de website worden cookies op uw computer gezet.
Daarnaast worden cookies geplaatst voor het bijhouden van bezoekersgedrag binnen Google Analytics, de werking van social media knoppen en reactiemogelijkheiden op blogberichten.
Wil je meer informatie over hoe www.lokaalbestuur.nl om gaat met uw privacy en welke cookies worden opgeslagen, lees dan ons cookiebeleid.

Inloggen mijn CLB

Tijdelijke huurcontracten: het ei van Columbus?

Jurjen Sietsema

gilbert isabella wethouder utrecht 2 msf2023Weg met het scheefwonen. Met een te hoog inkomen in een te goedkoop huis wonen, moet straks voorgoed verleden tijd zijn. Amsterdam experimenteert al een aantal jaren met doorstroomcontracten, tijdelijke huurcontracten die huur koppelen aan inkomen. Utrecht wil ermee beginnen. Maar vanaf welke levensfase doe je dat? ‘Zo vroeg mogelijk’, zeggen de wethouders Gilbert Isabella (Utrecht) en Freek Ossel (Amsterdam). Zij schreven een brief aan minister Blok met daarin een voorstel om tijdelijke huurcontracten al voor jongeren te laten gelden. Hoe reageerde Blok en wat vinden huurders van dit staaltje inkomenspolitiek? Lokaal Bestuur sprak met Gilbert Isabella en met Arco Leusink, lid van de landelijke huurdersvereniging van de PvdA.

Gilbert Isabella (foto gemeente Utrecht)

Sociale huurwoningen zijn gewild. Zeker in grote steden als Amsterdam en Utrecht. Lange wachtlijsten maken dat met name lage inkomensgroepen (met een gemiddeld maandinkomen tot 2200 euro) in het gedrang raken bij het vinden van een betaalbare woning. In Utrecht woont 17 procent van de huurders scheef. De stad zit daarmee in de bovenste helft van de landelijke trend van 4 tot 20 procent. Dat moet anders, vindt de PvdA. Tweede Kamerlid Jacques Monasch (die voor dit artikel onbereikbaar was) presenteerde onlangs een tienpunten plan (‘Beter wonen, beter bouwen’) waarin honderd lokale lijsttrekkers en de Tweede Kamerfractie de handen ineenslaan voor een plan dat maatwerk en betaalbaarheid voor iedereen mogelijk moet maken.

Levensloopbestendig systeem

Ondertussen zitten de bestuurders in steden als Amsterdam en Utrecht ook niet stil. De brief die Gilbert Isabella en Freek Ossel aan minister Blok schreven, bevat naast aanbevelingen voor het oprekken van de termijn waarbinnen kantoorpanden mogen worden omgebouwd tot woningen en studentenkamers, ook een ander plan. Volgens de beide PvdA’ers moeten tijdelijke huurcontracten vanaf het prille begin deel uitmaken van het huren waarmee je een soort levensloopbestendig systeem creëert dat de woningmarkt voortdurend in beweging houdt. Wat houdt het plan van Isabella en Ossel precies in?  

Vijfjarencontract

Gilbert Isabella: ‘Je bent, bijvoorbeeld, student en je komt in Utrecht studeren. Dan huur je een kamer. Als je afstudeert ben je toe aan een volgende stap. Dan wil je een kleine (sociale) huurwoning. Dat kan nog steeds in Utrecht, al zit de huurmarkt hier aardig op slot. Wij bieden je dan een contract aan voor vijf jaar op basis van je huidige inkomen. Dat inkomen is nu beperkt, maar kan over vijf jaar zijn gestegen. Daarbij gaan we er vanuit dat je een baan hebt gevonden, (bijvoorbeeld) een relatie hebt en toe bent aan weer een volgende stap. Je wilt groter wonen. Dan maken we een heroverweging omdat we het terecht vinden dat er ook wordt gekeken naar je huidige inkomen.’

Voor die heroverweging wordt een toets ontwikkeld. Als na toetsing blijkt dat een huurder teveel verdient voor een sociale huurwoning, moet hij/zij verplicht doorstromen naar een duurdere woning. Mocht het inkomen, om wat voor reden dan ook, niet gestegen zijn, dan kan het bestaande contract met nog eens vijf jaar worden verlengd. ‘Dan ben je tien jaar verder. Mocht het dan nog niet lukken, dan sta je lang genoeg ingeschreven en stroom je sowieso door naar een reguliere huurwoning. Voor de mensen die wel een naar onze mening normale inkomensontwikkeling hebben doorgemaakt, hopen wij dat ze naar een nog duurdere huurwoning kunnen doorstromen of iets op de geliberaliseerde huurmarkt kunnen vinden. Als ze tenminste willen huren, want ook veel van de hogere inkomens kopen uiteindelijk een woning. Op die manier komen er aan de onderkant woningen vrij voor starters op de woningmarkt en begint het cirkeltje opnieuw.’

Reacties

Is het doorstroommodel van Isabella en Ossel het ei van Columbus of zitten er ook haken en ogen aan? Gilbert: ‘We merken dat ons idee reacties oproept. Veel mensen denken dat je op straat wordt gezet als blijkt dat je teveel verdient. Dat is absoluut niet aan de orde. Daarvoor zijn we ook nog eens een keer PvdA-wethouders. Het gaat hier echt om het op gang brengen van de doorstroming. Dan moet je ook denken aan de sociale huurmarkt en woningen hebben die boven die liberalisatiegrens zitten. Dat betekent dat je in het middensegment moet gaan bouwen. Stappen die we op dit moment allemaal aan het zetten zijn. We zijn bovendien druk bezig met het ombouwen van leegstaande kantoorpanden tot woningen en studentenkamers.’

‘Ik vergelijk ons idee met de flexibele arbeidsmarkt. Daar is het ook niet meer zo dat je 40 jaar lang bij dezelfde baas bent. Vaste contracten zijn er vrijwel niet meer. Je hopt van baan naar baan. Datzelfde zie je feitelijk op de woningmarkt ook gebeuren. Mensen wonen niet meer tientallen jaren in dezelfde woning.’

Minister heeft oren naar plan

Welk antwoord verwachten Gilbert Isabella en Freek Ossel van minister Blok? ‘Hij hééft al gereageerd. Best bijzonder, want zo snel reageert een minister meestal niet. Hij is zelfs zó snel dat ik zijn antwoord nog goed moet bestuderen. Blok heeft er volgens mij wel oren naar. Natuurlijk zal hij niet alles wat hij voor ogen heeft snel loslaten, maar hij heeft wel gekeken naar de pilot van vijfjaarcontracten die in Amsterdam loopt. Hij zegt dat hij daar positief tegenover staat en wil kijken hoe de resultaten van die pilot in de Tweede Kamer vallen. Hij is ook bereid om de jongerencontracten die wij voorstellen in te voeren.’

‘Daarnaast hebben wij een voorstel gedaan dat de periode waarin bij het ombouwen van kantoren tot woningen mag worden afgeweken van het bestemmingsplan, wordt opgerekt van vijf naar tien jaar. Daardoor zijn meer particuliere investeerders en projectontwikkelaars bereid om leegstaande kantoren te transformeren. Na tien jaar hebben ze hun investering eruit en verdienen ze er ook nog iets aan. Van dat voorstel heeft de minister ook gezegd dat hij bereid is het aan te passen.’

‘Volgend jaar komt er een ook nog een nieuw bouwbesluit met ruimere oppervlaktematen voor de verbouw van kantoren. Dat is gunstig voor ons, omdat we daarmee nog meer studentenkamers kunnen bouwen voor studenten die niet per se 18 vierkante meter aan oppervlakte willen, maar ook genoegen nemen met 16 of 14 m2 als er bijvoorbeeld een grote gemeenschappelijke ruimte in zit. Al met al hebben wij er vertrouwen in dat wij hiermee een basis leggen om de doorstroming in de woningmarkt weer op gang te brengen.’

***

Protestgeluiden

Waar het enthousiasme van bestuurders als Isabella en Ossel geen grenzen lijkt te kennen als het om het doorstroommodel gaat, lopen huurders nog niet echt warm voor de plannen. Vrijwel meteen na het begin van de Amsterdamse pilot klonken de eerste protestgeluiden.  Arco Leusink, lid van de huurdersvereniging van de PvdA, vindt dat de plannen van Isabella en Ossel ‘verder gaan dan ongewenste inkomenspolitiek’. ‘Ik vind het een ontoelaatbare inmenging in de planning van iemands leven. Je hoort zelf te kunnen kiezen waar je je geld aan uitgeeft. Kies je voor kopen dan mag je in Nederland alles en mag je overal wonen. Kies je ervoor (of ben je gedwongen) om te huren dan bepalen de wethouders dus dat jij een bepaald percentage van je inkomen aan wonen moet uitgeven. Als je bijvoorbeeld wilt reizen en je kiest er daarom voor om goedkoop te wonen, dan kan dat ineens niet meer. Ook vrije gezinsplanning wordt een probleem. Kinderen kosten tenslotte een hoop geld. Je kijkt met deze plannen, denk ik, wel uit om nog een groot gezin te plannen. Als je in Nederland geen Hbo of een wetenschappelijk onderwijsopleiding hebt en je in de een grote stad woont en afhankelijk bent van een (sociale) huurwoning, zit je behoorlijk gevangen in het keurslijf van deze plannen. Kun jij de huur niet meer opbrengen, dan is de boodschap van de wethouders feitelijk dat je dan maar naar een dunbevolkt gebied moet verhuizen omdat je in de steden niets hebt te zoeken.’

Plannen bevorderen segregatie

De groep huurders zal volgens Arco Leusink de komende jaren alleen maar toenemen, waardoor de druk op de huurmarkt alleen maar toeneemt. ‘Een hypotheek krijgen is nog steeds een probleem en dat zal de komende jaren zo blijven. Bovendien zullen woningen met hoge huren nooit meer teruggaan in huurprijs ondanks de prachtige beloften die daarover worden gedaan. Dat betekent dat je in je stedelijke planning en in je huur-/inkomensbeleid segregatie bevordert. Dat vind ik een hele kwalijke zaak. Dat heeft enorm negatieve gevolgen. Niet alleen voor individuen, maar ook voor de manier waarop steden en wijken zich ontwikkelen.’

Hoe komt het dat juist PvdA’ers zich sterk maken voor deze plannen? Leusink: ‘In de grote steden is er concurrentie met VVD en D66. Beide partijen hebben dezelfde woningmarktplannen. Die concurrentie wordt zo groot geacht, dat de PvdA vindt dat ze ook op die lijn moet gaan zitten, in de hoop dat de hoogopgeleide kiezer toch PvdA zal gaan stemmen. Een electorale wanhoopspoging dus en capitulatie voor eigen onkunde. Je hebt zelf mede de woningnood veroorzaakt door er niets tegen te doen. Je weet dat er weinig betaalbare woningen zijn en dat je je daar in de afgelopen jaren amper tegen hebt verzet. Je weet dat de corporaties door het regeringsbeleid ook niet meer bij machte zijn om de eerste tien jaar bij te bouwen. Dus moet er geld komen voor de woningmarkt, linksom of rechtsom. En als je het niet bij de corporaties of bij de vastgoedjongens kunt halen, dan maar bij de huurders.’

Volgens Arco Leusink raken de voorstellen aan de mensenrechten en zijn ze daarom ethisch verwerpelijk. Wat kan hij in zijn positie doen tegen dit soort voorstellen? ‘In mijn eigen stad kan ik in elk geval tegen mensen blijven zeggen dat ze niet op partijen moeten stemmen die dit soort plannen willen. Helaas is daar ook mijn eigen PvdA bij. En dat is toch wel jammer omdat je juist van ons een socialer gezicht mag verwachten.’

Uit publicatie Lokaal Bestuur, Jaargang 38 nr. 4 April 2014
Reageer