Deze website gebruikt cookies

Voor een volledige werking van de website worden cookies op uw computer gezet.
Daarnaast worden cookies geplaatst voor het bijhouden van bezoekersgedrag binnen Google Analytics, de werking van social media knoppen en reactiemogelijkheiden op blogberichten.
Wil je meer informatie over hoe www.lokaalbestuur.nl om gaat met uw privacy en welke cookies worden opgeslagen, lees dan ons cookiebeleid.

Inloggen mijn CLB

De huizenmarkt kan wel wat wethouderssocialisme gebruiken

Marjolein Wessels

‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’ Artikel 22 lid 2 van de Grondwet laat weinig ruimte voor twijfel: iedereen heeft recht op een dak boven het hoofd. Wie in de grote steden een huurhuis zoekt, heeft daar echter maar bar weinig aan. De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn lang en de commerciële huren stijgen.

‘Het staat glashelder in de grondwet, dus de overheid heeft hier  gewoon een taak,’ vertelt Anita Engbers, voorzitter van de werkgroep Huurders van de PvdA. Ze strijdt onvermoeibaar voor verbetering op de huurmarkt. ‘Er zijn nu onvoldoende goede huurwoningen. De grootste opdracht is daarom bouwen.’ Marjolein Moorman, fractievoorzitter van de PvdA in Amsterdam, is het daar roerend mee eens. ‘De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam is ruim tien jaar. Wil je in het centrum van de stad wonen, dan loopt het op tot 16 jaar.’ 

Doordat de WOZ-waarde meetelt en het puntenstelsel dat de maximale huurprijs van een woning bepaalt, gaan huurwoningen in gebieden met grote schaarste (en hoge huizenprijzen) snel over de liberalisatiegrens heen, zegt Moorman. ‘Op die manier worden sociale huurwoningen geliberaliseerd en zo komen ze in het dure segment. We zagen het bij de studentenwoningen die zijn gebouwd in Amsterdam Noord. Dat zijn kleine studio’s waarvoor je € 1250 per maand betaalt. Dat kunnen studenten niet betalen, dus wonen er nu yuppen. Als je niet veel geld hebt, is het erg moeilijk om in Amsterdam aan een huurwoning te komen.’

Meer bouwen is volgens Moorman de belangrijkste stap om de impasse te doorbreken. ‘De sleutel ligt bij bouwen. We hebben gelukkig meer financiële slagkracht in Amsterdam. En er liggen ook plannen; er komen 10.000 woningen bij in het middensegment, maar dat is nog te weinig. Het aantal sociale huurwoningen wordt namelijk snel minder. Vooral bij particuliere huurwoningen zien we dat na elke verhuizing uit een sociale huurwoning de huurprijs wordt opgeschroefd. Wij willen stoppen met de verkoop van huurwoningen en de liberalisatie van sociale huur, vooral in gebieden waar al te weinig sociale woningbouw is. Maar ook het middensegment, dus de huren tot € 900, willen we beter reguleren. Er is lokaal bovendien meer maatwerk nodig. Wij zouden voor Amsterdam graag zien dat sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met een hoger inkomen. Dan ben je direct af van de stigmatisering dat sociale huur alleen is voor mensen met heel weinig geld.’

Bikinimodel

Volgens Moorman is er sprake van een demografische verschuiving in Amsterdam. ‘We krijgen een bikinimodel als we niet oppassen; een brede onderkant en een smalle top, maar niets ertussen. De huurders met een laag inkomen blijven zitten, waar ze zitten. De middeninkomens vertrekken uit de stad, want de woningen zijn te duur. En alleen rijke mensen kunnen zich in Amsterdam gaan vestigen.’ 

Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, nuanceert het beeld van Moorman enigszins. ‘Er is voor vrijwel elk segment te weinig aanbod, de enige uitzondering is wellicht het topsegment. Er willen nu eenmaal meer mensen in Amsterdam huren dan er huurwoningen zijn. Dat leidt tot hogere huren en lange wachtlijsten.’ Met de Amsterdamse woningcorporaties zet hij in op het bouwen van nieuwe woningen en het verbeteren van de doorstroming. ‘We hebben het aanbod gedaan om 2.500 betaalbare woningen per jaar bij te bouwen. Voor de middengroep wordt er ook gebouwd. Niet door corporaties, maar door beleggers.’

Ondanks de enorme druk op de huurmarkt, is het lastig om een bouwproject van de grond te krijgen, zegt De Vries. ‘De gemeente moet bereid zijn om rücksichtsloze maatregelen te nemen. Er moet iets voor worden gesloopt, of er wordt gebouwd op een plek die nu groen is. Er is altijd wel wat: er mag geen hoogbouw komen, de buurt heeft bezwaar, of het is zo’n mooi weiland. Uiteindelijk gebeurt er dan niets. We vinden meer woningen allemaal belangrijk, maar om die te realiseren moet je wel moeilijke keuzes durven maken.’ 

De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam is opgelopen tot 10 jaar

Hij kijkt over de gemeentegrenzen om het probleem op te lossen. ‘We willen het liefst in de stad bouwen, maar het probleem is, dat we de enorme hoeveelheid mensen in de stad alleen maar kunnen opvangen in regionaal verband. Dat lukt niet binnen de gemeentegrenzen van Amsterdam. Ik ben een groot voorstander van de menging van rijk en arm, maar je moet de koek groter maken. Anders laat je mensen te lang wachten. Het moet niet zo zijn dat de rijke mensen op plek A wonen, en de armen op plek B. Maar we moeten er ook niet te dramatisch over doen. Buiten Amsterdam is het ook mooi wonen, dat is geen strafkolonie.’

Wethouder Joyce Langenacker gooide in het naburige Haarlem het roer om. ‘We wilden aanvankelijk onze voorraad van sociale huurwoningen terugbrengen van 21.000 naar 18.000 en meer middeldure woningen bijbouwen. Een jaar geleden hebben we besloten dit radicaal te wijzigen. De wachttijd was opgelopen van 5,5 jaar naar 6,5 jaar voor een sociale huurwoning.’ 

Die toename komt door een toenemende vraag vanuit doelgroepen, zoals statushouders of beschermd wonen, maar ook door een groeiende vraag van mensen uit Haarlem en Amsterdam. ‘We bespreken nu de Woonvisie met de raad waarin we voorstellen om 7.500 woningen extra te bouwen, waaronder 1.900 extra sociale huurwoningen in de komende vijf tot tien jaar. Het is in Haarlem nog niet zo ernstig als in Amsterdam, maar we zien wel dat de ruimte hier ook schaarser wordt. We willen inzetten op de bouw van woningen en het vergroten van de leefbaarheid in de wijken. In de wijken waar al veel sociale huur is, bouwen we de duurdere woningen. De goedkopere woningen komen in de overige delen van de stad.’

Omstreden verhuurdersheffing

Landelijk werden de afgelopen regeerperiode belangrijke wijzigingen doorgevoerd, zoals het passend toewijzen en de verhuurdersheffing. ‘We hebben baanbrekend werk geleverd,’ vindt oud-Kamerlid Albert de Vries. ‘De corporatiesector is weer op zijn kerntaken gezet en dat was ook wel nodig. Maar er waren natuurlijk ook pijnpunten; de huren zijn flink gestegen. We hebben met de PvdA gezorgd voor een flinke verhoging van de huurtoeslag, waardoor voor mensen met laagste inkomens de pijn beperkt is gebleven, maar je moet toch een flink deel zelf betalen.’

Anita Engbers maakt zich hier zorgen om. ‘Huren is onbetaalbaar geworden. Volgens het budgethandboek Nibud 2017 komt een gezin van twee volwassenen en twee kinderen met een inkomen van € 2500 en een huur van € 609 elke maand € 329 tekort. Dan blijf je binnen de inkomensgrens, maar kun je dus niet rondkomen. De prijskaartjes zijn verhangen; wat vroeger een goedkope woning was, schuift op naar een hoge huur. Je vindt bijna niks meer voor echt lage huur. Al die huurachterstanden zijn er niet voor niets.’ 

Ze is blij met de stappen die op dit punt gezet worden. ‘Dankzij de Werkgroep Huurders staat in ons verkiezingsprogramma dat we het Nibud willen betrekken bij het herdefiniëren van de betaalbaarheid. Dat is een stap in de goede richting. Alleen de SP en de PvdA lijken te zien wat er speelt op dit punt. Andere politici stappen in het frame dat de huren in Nederland laag zijn en dat er veel mensen met een hoog inkomen in een goedkoop huurhuis wonen. Dat is gewoon niet waar.’

De verhuurdersheffing. die de afgelopen regeerperiode is ingevoerd, is Engbers een doorn in het oog. ‘De Werkgroep Huurders heeft zich hier op alle mogelijke manieren tegen verzet. Verhuurdersheffing betekent dat corporaties meebetalen aan de rijksbegroting. Maar het komt gewoon op het bordje van de huurders, want zij zorgen voor 95% van de inkomsten van de corporaties. Het moest de doorstroming op orde brengen; alleen is dat niet gebeurd.’ 

Albert de Vries herkent de kritiek. 'We hebben goede dingen kunnen doen, maar we regeerden wel met de VVD. Dat betekent dat we soms zware gevechten moesten voeren om de sociale kant van het wonen te dienen. Er is veel tegen de verhuurdersheffing gefulmineerd, maar dat ging vooral om de effecten; de huur die omhoog ging. In ons verkiezingsprogramma zetten we dat recht door de huurprijs te koppelen aan het inkomen.’ 

Daarnaast heeft Albert de Vries kritiek op de corporaties. Zij hebben volgens te weinig geïnvesteerd. ‘Dat komt deels door de crisis, en deels door het chagrijn van corporaties tegen de heffing. Daarom is ons voorstel om de heffing zo te gebruiken dat corporaties minder heffing betalen, wanneer ze investeren in hun woningen en bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen nemen. De corporaties die stil zitten, betalen meer.’ 

Paradox bij passend toewijzen

In Haarlem merkt Joyce Langenacker dat ook het passend toewijzen negatieve gevolgen heeft. ‘Het idee is goed: mensen beschermen tegen financiële problemen door te hoge woonlasten. Maar het heeft ook andere consequenties: wij hebben corporaties die in het verleden duurdere woningen hebben gebouwd. Die woningen mogen nu niet worden toegewezen aan mensen die wel een huis nodig hebben. Mensen moeten dus langer wachten op een woning. Een ander nadeel is dat het segregerend werkt: de lage inkomens krijgen de goedkoopste woningen, die staan vaak in één wijk bij elkaar.’

Bij de maatregelen rond scheefwonen, liep ze tegen vergelijkbare problemen aan. ‘Het is een Blok-verhaal: de groep met een te grote beurs voor de lage huur is relatief klein. We hebben weinig instrumenten voor uitstroming, we kunnen ze alleen verleiden. En we moeten ook kijken naar de uitgaven van mensen. Ik ken verhalen van mensen met studerende kinderen die daar veel geld aan kwijt zijn. Dat zijn echt geen superrijken, maar middeninkomens.’ 

Wat werkt in Amsterdam, is niet per se goed voor Friesland

Albert de Vries pleit – in aansluiting op Moorman – voor meer maatwerk, zodat rekening kan worden gehouden met regionale verschillen. ‘Er is een groot tekort aan woningen in de noordelijke Randstad, maar aan de randen  van het land is de druk minder groot. Wat werkt in Amsterdam, is niet per se goed voor Friesland.  Daarom moet je maatwerk leveren. En we moeten meer regie voeren vanuit het rijk. Rechtse partijen denken dat de markt en gemeenten het automatisch goed doen. Gemeenten hebben goede intenties, maar met vierhonderd gemeenten heb je wel een dirigent nodig om mooie muziek te maken.’ 

Op dit punt is Egbert de Vries het volledig met hem eens. ‘Het is gedecentraliseerd, maar je ziet dat er veel te weinig wordt gedaan om woningbouw aan te trekken. De provincie doet te weinig, en het rijk gaat er niet meer over. Nu zijn er rondetafelgesprekken, dat is veel te lief, we kunnen ons niet veroorloven om  hier lang op te wachten.’ Ook pleit hij voor een vermindering van de bureaucratie. 'Bijna overal zijn regels voor. Dat is begrijpelijk na wat er in het verleden is misgegaan, maar het is nu wel doorgeschoten.’ 

Ongedeelde stad

‘In gelul kan je niet wonen,’ zei de Amsterdamse wethouder en staatssecretaris Jan Schaefer jaren geleden al. Moorman verlangt terug naar de tijden van het wethouderssocialisme. ‘Alexander Pechtold zei onlangs in een interview, dat het geen probleem is als de huizenprijzen stijgen. Mensen kunnen immers uitwijken naar andere plaatsen zoals Almere.’

Maar dan wordt Amsterdam een paradijs voor de happy few, waarschuwt Moorman. ‘Dat zie je in Londen en Parijs; het centrum is voor de superrijken. Daarbuiten heb je de banlieues met mensen met weinig geld. Dat hebben we hier nooit gehad, juist omdat we goed hebben nagedacht over gemengde bouw. Ons ideaal is de ongedeelde stad, Amsterdam is dat ook echt. Daar mogen we trots op zijn. Maar dat gaat nu in rap tempo verloren door een giftige cocktail: de aantrekkende huizenmarkt, het college van D66, VVD en SP in Amsterdam, en de maatregelen uit Den Haag. Amsterdam verschuift van een stad voor iedereen naar een  pretpark voor de rijken. Je woningvoorraad bepaalt het DNA van je stad. Ruimtelijke sturing is daarom belangrijk. Jan Schaefer heeft veel betekend voor volkshuisvesting. Dat wethouderssocialisme hebben we hier weer nodig.

 

Afbeelding: Berlinda van Dam | Hollandse Hoogte

 

 

Uit publicatie Lokaal Bestuur, Jaargang 41 nr. 1 April 2017
Reageer

Gerelateerde artikelen:

Kirsten Verdel

Bewust een wijk laten verloederen, een goed idee!

Lees artikel

Jan Erik Keman

Zegen voor consument of privatiseringsgedrocht: de nieuwe bouwwet

Lees artikel

Jurjen Sietsema

Kinderarmoede bestrijden: het kan, maar extra geld is welkom

Lees artikel